全國去年賣地超8萬億 同比增長15.9%再度創(chuàng)下歷史新高
地價已走高,房價呢?
一般而言,房價中包括了多項成本,即土地費用、建安費、稅費等?傮w上,土地成本約占20%至40%之間。
多年前,原國土部曾公布了600余個房地產(chǎn)項目用地調(diào)查結(jié)果顯示,“地價占房價15%~30%,平均是23.2%”。但近些年來,很少有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計這一數(shù)據(jù)。
考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的周期性(一般從拿地到預(yù)售可能會在兩年左右,即房企如在2018年拿地一般會在2020年開始預(yù)售房源),如果評估當(dāng)前地價房價比的情況,可以拿2018年的土地出讓收入與2020年的商品房銷售額進(jìn)行對比。這兩者的數(shù)據(jù)分別為65096億元和173613億元,兩者比例為37.5%左右。
再往前看,2015年全國土地出讓收入32547億元,2017年全國商品房銷售133701億元,前者占后者比例為24.34%。
需要注意的是,這種簡單的比較并未考慮具體年份的市場冷熱態(tài)勢,如拿地在樓市低谷年份、賣房在高峰時刻,則地價房價比這個比例會顯著下降。
春江水暖鴨先知?傮w來說,在房價的各項成本中,地價的影響是最大的,且是較為關(guān)鍵的。如果地價走高,難免會推高外界對未來房價的預(yù)期。
那地價是否已然走高?近幾年來,相關(guān)部門較少公布全國土地出讓面積情況,這也導(dǎo)致很難根據(jù)土地出讓總收入判斷全國總體地價漲跌情況。但從一些非官方機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計來看,土地單價已經(jīng)呈現(xiàn)出總體走高的趨勢。
諸葛找房數(shù)據(jù)顯示,2020年第一季度到二季度成交樓面價持續(xù)上漲,且達(dá)到自2016年以來的歷史最高點。2020年第二季度樓面價達(dá)4672元/平方米,同比上漲7.89%。樓面價的上揚(yáng),主要是由于疫情后大量優(yōu)質(zhì)地塊的放出,拉動整體樓面價提升。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的土地購置面積和土地成交價款,2020年全國土地均價為6763元/平方米,同比漲幅為18.7%。地價漲幅已經(jīng)較大。后續(xù)需要積極穩(wěn)地價,尤其是需要出臺各類限價的政策。而此類地價漲幅的現(xiàn)象,也可能會對2021年的房價等產(chǎn)生一定的影響。
近日,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹帶隊赴上海、深圳等地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)市場情況。倪虹強(qiáng)調(diào),要堅持問題導(dǎo)向,發(fā)現(xiàn)問題及時出手,采取有針對性的措施,引導(dǎo)好預(yù)期,堅決遏制投機(jī)炒房;要以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo),增強(qiáng)工作積極性、主動性、創(chuàng)造性,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。