有城市房?jī)r(jià)跌回14年前：這些三四線城市房?jī)r(jià)下跌

　　三四線城市樓市大分化

　　牡丹江是當(dāng)前東北收縮型城市的一個(gè)典型案例。由于產(chǎn)業(yè)發(fā)展較弱，人口外流，又加上新世紀(jì)后東北的資源型城市在相關(guān)政策支持、補(bǔ)貼下，對(duì)塌陷區(qū)進(jìn)行了連片改造，建的房子特別多，因此難以新增剛性需求。

　　廈門(mén)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，東北的很多老工業(yè)城市，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較為單一，在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，當(dāng)?shù)伢w制內(nèi)的人都有房子，非商品化的住房占比較大，房子供應(yīng)多。但近年來(lái)隨著原材料等基礎(chǔ)工業(yè)下行，這些城市的年輕人口外流，樓市供大于求。

　　從宏觀層面來(lái)看，樓市較為冷清的三四線城市主要呈現(xiàn)出人口基礎(chǔ)差或者凈流出，經(jīng)濟(jì)活力低等特征。而樓市火熱的三四五線城市，則主要位于長(zhǎng)三角、珠三角這些城市群里面，這些城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)好，人均收入高，人口流入多。

　　第一財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)顯示，2020年共有14個(gè)普通地級(jí)市居民人均可支配收入超過(guò)5萬(wàn)元大關(guān)，其中蘇州超過(guò)6萬(wàn)元。從區(qū)域分布來(lái)看，這14個(gè)地級(jí)市全部分布在長(zhǎng)三角和珠三角。

　　丁長(zhǎng)發(fā)告訴記者，長(zhǎng)三角、珠三角的三四線城市，不僅自身民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、外向型產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，而且地處兩大城市群里面，能接受核心城市的技術(shù)、資金、產(chǎn)業(yè)等溢出，經(jīng)濟(jì)十分發(fā)達(dá)，人均收入高，人口也在凈流入。而中西部和北部的很多三四線城市，由于產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)，經(jīng)濟(jì)活力較差，人口大量外流，樓市需求較少，加之供應(yīng)量又大，因此房?jī)r(jià)也面臨下行壓力。

　　無(wú)論是在房?jī)r(jià)還是在土地市場(chǎng)上，三四線城市之間都呈現(xiàn)明顯分化。以土地市場(chǎng)為例，當(dāng)前供求關(guān)系總體均衡，即能同時(shí)保持新房較快去化和土地市場(chǎng)較高熱度的城市只占少數(shù)，且多位于長(zhǎng)三角等熱點(diǎn)城市群。貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2020年全年，統(tǒng)計(jì)監(jiān)測(cè)的163個(gè)三四線城市中有123個(gè)城市有土地流拍，占比高達(dá)四分之三。29個(gè)城市的流拍率超過(guò)20%。

　　貝殼研究院研究發(fā)現(xiàn)，自棚改退潮以來(lái)，缺乏基本面支撐的非核心三四線城市的需求側(cè)明顯萎縮，但土地和新房供給還在增加，供需不匹配疊加存量老舊房流通困難等結(jié)構(gòu)問(wèn)題，已形成“新房-二手房積壓下跌”的惡性循環(huán)。

　　一方面是江浙、珠三角的三四線城市房?jī)r(jià)上漲，土地市場(chǎng)溢價(jià)較高，一方面是北部、中西部的很多三四線城市土地市場(chǎng)冷清。在丁長(zhǎng)發(fā)看來(lái)，土地指標(biāo)也應(yīng)該跟人走，一些地方的土地指標(biāo)用不完，而東南沿海發(fā)達(dá)地區(qū)大量人口流入，土地指標(biāo)不夠，這些地方土地指標(biāo)應(yīng)該隨常住人口的增加而增加。