樓市調(diào)控1個月66次 專家預(yù)警下半年調(diào)整風(fēng)險大
【樓市調(diào)控1個月66次 專家預(yù)警下半年調(diào)整風(fēng)險大】房地產(chǎn)調(diào)控越來越嚴(yán)。今年以來，以北上廣深四大一線城市為代表，全國已經(jīng)進(jìn)入房地產(chǎn)調(diào)控政策高頻化周期。
前有“上海新政落地，有人一夜多出238萬首付”，“一覺醒來，突然沒了購房資格”，后有“深圳頂流學(xué)q房降價185萬依舊流拍”，一天一個故事。
機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年1～7月全國房地產(chǎn)調(diào)控多達(dá)352次，而2020年同期為336次。從單月來看，7月房地產(chǎn)調(diào)控政策井噴，自上而下密集的調(diào)控政策多達(dá)66次，刷新年內(nèi)紀(jì)錄。
8月5日當(dāng)天，杭州、成都、北京三城同日發(fā)布調(diào)控新政，極為罕見。專家分析，近期各地出臺相關(guān)政策補(bǔ)漏洞，恰恰是落實(shí)房住不炒的重要舉措，實(shí)際上是把整個房地產(chǎn)市場的流動性降低，甚至是凍結(jié)，緩釋現(xiàn)在一些房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的風(fēng)險，降低房地產(chǎn)市場對國民經(jīng)濟(jì)的影響，推動實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級和結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。
以一線城市為代表，本輪調(diào)控的密集度令人驚訝。
7月22日，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長張其光表示，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級政府的監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對調(diào)控工作不力、房價上漲過快的城市要堅決予以問責(zé)。截至目前，陸續(xù)有13城迅速響應(yīng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。尤其是8月5日當(dāng)天，杭州、成都、北京三城同時先后發(fā)布調(diào)控新政，實(shí)屬罕見。
北京這一次調(diào)控被業(yè)界認(rèn)為是對4年前3·17新政“打補(bǔ)丁”。
2017年3月，北京接連發(fā)布多項樓市調(diào)控政策，即3·17新政。根據(jù)新政，居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
也就是說，夫妻離異后任何一方買房的，只需符合樓市限購政策即可。只是對于離婚一年以內(nèi)的房貸申請人，商貸和公積金貸款均按二套房信貸政策執(zhí)行。
今年8月5日晚，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步完善商品住房限購政策的公告》，其中明確：夫妻離異的，原家庭在離異前擁有住房套數(shù)不符合本市商品住房限購政策規(guī)定的，自離異之日起3年內(nèi)，任何一方均不得在本市購買商品住房。
當(dāng)日，《北京日報》援引北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人采訪表示，自限購政策實(shí)施以來，離婚購房的情況呈擴(kuò)大趨勢，僅近一段時間以來，就有約14%的房屋交易屬于離婚家庭購房。這既影響了調(diào)控的效果，也容易產(chǎn)生一系列法律風(fēng)險和道德風(fēng)險。
事實(shí)上在北京市住建委此輪新政中，有一點(diǎn)一度備受質(zhì)疑，因?yàn)檎{(diào)控的前提是“原家庭住房套數(shù)超限購”，這里的套數(shù)到底是多少？
目前，北京市執(zhí)行的商品住房限購政策是，京籍已婚家庭在北京只能擁有兩套住房，京籍單身家庭只能擁有一套住房；非京籍家庭近5年在京繳納個稅或社保的限購一套住房。
換句話說，如果原家庭在離異前已擁有2套及以上住房的，按照新規(guī)，離異后，雙方3年內(nèi)都不能在本市購房。（這是按照夫妻雙方提交離婚申請的日期來判斷，在新規(guī)發(fā)布前已提交離婚申請但仍處于30天冷靜期的，不受此項規(guī)定影響。）
作為樓市調(diào)控的重要舉措之一，北京這次做法很自然地也被寄予了抑制房價上漲的厚望。不過管清友認(rèn)為，打擊假離婚并不能抑制房價上漲，只是打個政策補(bǔ)丁。
“總體而言，本次政策對離婚購房給予了有力打擊。其實(shí)離婚購房沒有導(dǎo)致房價上漲，也不可能從根本上抑制房價波動。”管清友表示。
深圳后期學(xué)區(qū)房市場或有大變化
深圳版方案是地方性法規(guī)文件，意見稿中除大學(xué)q招生、教師輪崗?fù)�，也對最早在深圳提出�?shí)施的二手房指導(dǎo)價、租金指導(dǎo)價做了明確規(guī)范。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，這是第一次以地方立法的形式，對公眾關(guān)心的民生社會領(lǐng)域相關(guān)事項進(jìn)行規(guī)范，是很重要的信號。
這一消息被廣泛傳播后，公眾最關(guān)注的問題是：何為大學(xué)q？大到什么程度？落地執(zhí)行時間表是什么？具體實(shí)施方案和過程經(jīng)驗(yàn)是否有借鑒意義？將給學(xué)q房帶來哪些影響？
深圳市體制改革研究會副會長兼秘書長、《條例》研究和起草組成員熊義剛在接受媒體采訪時表示，大學(xué)q招生改革后，學(xué)q供應(yīng)從過去的“一個蘿卜一個坑”變成了“一個蘿卜N個坑”，也就是說同一套學(xué)q房可能分到名校，也可能分到普通學(xué)校。
實(shí)際上，大學(xué)q并非首次在深圳出現(xiàn)，在教學(xué)質(zhì)量相對均衡的片區(qū)，由于相對更容易推行大學(xué)q制，已先行一步，而教育資源豐富的地方即便推行大學(xué)q制也仍有優(yōu)勢。
作為深圳學(xué)q房的天花板，百花片區(qū)以教育資源集中著稱。以帶有雙實(shí)驗(yàn)學(xué)w的國城花園為例，盡管房齡已超30年，但成交單價一度超過30萬元/平方米。
而在近期的大學(xué)q政策征求意見稿發(fā)布后，多名百花片區(qū)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，并未收到業(yè)主調(diào)價通知，目前觀望者居多，靜待政策細(xì)則出臺，租售同權(quán)反倒是他們關(guān)注的重點(diǎn)。
國城花園近期更是“沒有誠意在售房源，也沒有能租的房源”。中介人士告訴記者，百花頂級學(xué)q房交易并不多，他們賣不掉了，業(yè)主有的就自己操作通過法拍途徑來出售，成本是交約房屋總價10%的平臺費(fèi)。
而對于政策落地時間表，某證券公司在研討會議上透露，2019年8月，深圳建設(shè)先行示范區(qū)的意見發(fā)布之后，多部門已著手這項工作，估計今年幾個領(lǐng)域就會有相關(guān)成熟的辦法出臺，最晚可能是明年上半年。
那么深圳的大學(xué)q與北京有何差異？熊義剛表示，深圳大學(xué)q政策基礎(chǔ)是入學(xué)積分制，按照志愿次序和積分高低進(jìn)行錄取。而北京實(shí)行的是搖號積分制，兩種政策各有優(yōu)勢：雖然積分入學(xué)還是將學(xué)w與房產(chǎn)緊密綁定，但相對來說更為透明；搖號積分具有隨機(jī)性，雖然弱化與房產(chǎn)的綁定，但也存在不透明風(fēng)險。
東北證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家付鵬預(yù)判，后期學(xué)q房將有大變化，它牽扯到社會分配問題，早期因社會發(fā)展階段而合理存在，但隨著社會進(jìn)步，學(xué)q房肯定是不允許的。
上海多政策疊加穩(wěn)住合理價格區(qū)間
房地產(chǎn)調(diào)控新政不斷出臺，令買賣雙方都保持著觀望姿態(tài)。而在不斷拉鋸之中，上海二手房市場明顯降溫。
7月14日，上海市房地產(chǎn)交易中心發(fā)布通知，明確自7月19日起，對新申請核驗(yàn)房源增加掛牌價格信息的核驗(yàn)。沒有通過掛牌價格核驗(yàn)的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。
據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，7月份上海二手住宅成交套數(shù)環(huán)比減少14.5%，是近半年來的罕見下跌。
而對市場交易更為不利的是，農(nóng)歷新年至今，上海部分銀行的放款速度變得異常緩慢，不少人賣舊買新的周期被無限拉長。一時間，眾多房東心理上并不能接受“限價賣房”的現(xiàn)實(shí)。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，“價格核驗(yàn)主要是預(yù)期引導(dǎo)的作用，業(yè)主總想賣高價，只要看到一個人掛高，自己心理預(yù)期就上漲了，也不管這個價格是否客觀合理。平臺展示的房源作為公共信息，不能誤導(dǎo)他人�，F(xiàn)在價格核驗(yàn)后，至少給市場看到的價格是客觀、真實(shí)的，能夠平穩(wěn)買賣雙方的預(yù)期。”
根據(jù)上海易居研究院的報告，上海是20個重點(diǎn)城市二手房去化周期最短的城市，僅0.9個月；庫存環(huán)比增速-10.0%，為增速最低的城市。
報告顯示，上海要求從7月19日起執(zhí)行二手房價格核驗(yàn)政策，故7月上海二手住宅掛牌量僅顯示1.9萬套。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為上海實(shí)際庫存量可能在2.8萬套左右（這里暫定上海本月庫存環(huán)比增速為-10%）。
房源的緊缺，加之新房市場供應(yīng)仍有不足，讓上海二手房掛牌價格暗地里仍然居高不下，但這一趨勢能否長久？
盧文曦表示：“市場剔除不合理的價格，還原市場真實(shí)供求。對于這部分業(yè)主，本身房源就無法向外推廣，沒有推廣的房源要成交很難。市場自然會給出相應(yīng)訊號，如果房源很長時間賣不掉，房東又想成交，最后還是要落到合理的價格區(qū)間內(nèi)，最終還是會向市場妥協(xié)。各類調(diào)控政策都有特定的指向效用，而多個政策疊加起來對樓市的降溫效果就比較顯著了。”
此外，就在8月6日，上海市房管局召開工作通報溝通會，當(dāng)日起上海各銀行審核貸款金額以“三價就低”為原則，即銀行將根據(jù)合同網(wǎng)簽價、涉稅評估價、銀行評估價三個價格，以相對最低的價格為準(zhǔn)審批貸款額度。
對此，8月9日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者也從上海多家商業(yè)銀行處得到了證實(shí)。
房住不炒目標(biāo)未達(dá) 政策調(diào)控壓力不松
剛剛過去這個周末很是熱鬧，震驚全國的深房理一案有了重大進(jìn)展，當(dāng)時廣為詬病的深圳樓市經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)金額也有了一個相對好看的查處數(shù)字。但加班的碼字人時時都在焦慮，因?yàn)槲覀儾恢雷约旱某鞘惺裁磿r候會突然蹦出一則加碼調(diào)控的官方通知。
這段時間，以一線城市為代表，眾多新一線、二線甚至是熱門三四線城市，都陸續(xù)出臺了相關(guān)樓市調(diào)控政策，程度之密前所未有。比如深圳，24小時內(nèi)連發(fā)3條重磅樓市信息；比如8月5日，北京、杭州、成都同日加碼調(diào)控政策。
今年前7個月的調(diào)控次數(shù)，已經(jīng)超過了去年全年。去年調(diào)控密集，大家說是政策之年；今年嚴(yán)厲程度超越去年，眼看著這說法變成了“政策元年”。沒錯，這是一個調(diào)控起點(diǎn)的新高，而從目前高層對房住不炒的表態(tài)看，這個數(shù)字沒有最高，只有更高。
炒房這件事，在中國越來越難，希望真正的住有所居，離所有人都越來越近。