房產(chǎn)中介有望被取消？大量中介關(guān)門,房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌？
【房產(chǎn)中介有望被取消？大量中介關(guān)門,房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌？】任澤平曾說過：“房產(chǎn)價(jià)格短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”，那么隨著中國(guó)近年來的嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策，這句話還有效嗎？未來房?jī)r(jià)到底是漲還是跌？普通人買房應(yīng)該何去何從呢？今天我們一次說個(gè)透！
2020年12月31日，央行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒發(fā)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，針對(duì)于銀行房地產(chǎn)貸款和個(gè)人住房貸款的上限進(jìn)行了要求，將所有銀行按照房地產(chǎn)貸款占比上限比例和個(gè)人住房貸款占比上限比例劃分為五檔。這個(gè)政策正式實(shí)施時(shí)間為2021年1月1日，從發(fā)布到執(zhí)行只相隔一天，為什么這么著急呢？難道中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)真的要變天了嗎？老百姓一直猜測(cè)的樓市崩盤，樓價(jià)暴跌要成為事實(shí)了嗎？大家不要恐慌，樓市崩盤的狀況從目前看不會(huì)發(fā)生。但是從今年上半年的調(diào)控政策來看，政府確實(shí)開始真正意義上發(fā)力治理樓市了！
深圳作為中國(guó)發(fā)達(dá)城市，房?jī)r(jià)的變動(dòng)是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。從目前的數(shù)據(jù)來看，深圳上半年的二手房成交率再創(chuàng)新低，個(gè)人貸款利率進(jìn)一步上調(diào)，個(gè)人貸款難度也在不斷提升。甚至由于二手房成交率下降，原本依附樓市的中介從業(yè)人員也開始大量離職，很多中介機(jī)構(gòu)也紛紛關(guān)門轉(zhuǎn)型。
除深圳以外，上海受到房市政策的影響，也導(dǎo)致二手房交易數(shù)下降，但是和深圳相比，上海的租金卻不斷地升高，這說明長(zhǎng)居在上海的人口開始傾向于租房了。從深圳和上海的樓市變化來看，是不是意味著房?jī)r(jià)真的要下跌了？官方機(jī)構(gòu)對(duì)于這個(gè)判斷是認(rèn)可的，但同時(shí)表示，中國(guó)房?jī)r(jià)下跌的趨勢(shì)不會(huì)全盤下跌，未來幾十年，房?jī)r(jià)下跌還是要看人口流動(dòng)，看土地供給。這充分地驗(yàn)證了文章一開頭的任澤平的那句話“房?jī)r(jià)短期看金融，中期看土地，長(zhǎng)期看人口”！
中國(guó)未來樓市發(fā)展趨勢(shì)如何？
短期房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？
從目前來看，中國(guó)房市短期價(jià)格不會(huì)全面下跌。為什么敢這樣說呢？這要和中國(guó)自改革開放之后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況來預(yù)測(cè)的。
上世紀(jì)七十年代末，在一片社會(huì)主義發(fā)展方向的討論中，中國(guó)最終確定實(shí)行具有中國(guó)特色的社會(huì)主義市場(chǎng)體制，開始著重發(fā)展本國(guó)經(jīng)濟(jì)。2001年，中國(guó)加入了WTO，這事件的重要性不亞于改革開放，加入WTO之后，中國(guó)開始迅速建廠，迅速發(fā)揮著全球產(chǎn)業(yè)鏈中的“世界工廠”的作用。以美國(guó)為首的其他國(guó)家，開始用美元購(gòu)買中國(guó)商品，中國(guó)政府?dāng)�了第一桶金，但是突然發(fā)現(xiàn)一個(gè)非常尷尬的事情，那就是中國(guó)賺的錢只能夠去買買石油，買買鐵礦石等，而想要去買美國(guó)高新企業(yè)的股權(quán)，想要去買高精端制造儀器，人家根本就不賣給你。特別是美國(guó)，為了打壓中國(guó)，向全世界發(fā)達(dá)國(guó)家宣布，誰賣頂尖設(shè)備給中國(guó)，美國(guó)就會(huì)制裁誰！
于是，中國(guó)在這種尷尬的境地下，攢的錢越來越多，但是放在手中也沒啥用，幾乎和廢紙沒啥區(qū)別。而且隨著美債的提升，中國(guó)需要印制足量的人民幣對(duì)美債進(jìn)行沖抵，最終導(dǎo)致這二十年中國(guó)的M2總量超過了美聯(lián)儲(chǔ)過去幾百年發(fā)的貨幣總量，中國(guó)雖然是消費(fèi)大國(guó)，但是也不能消費(fèi)這么多啊，這多出來的流通貨幣如果沒有很好的方式去安排，則勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致國(guó)內(nèi)物價(jià)飛漲，導(dǎo)致通脹問題嚴(yán)重。
這時(shí)候政府看到了樓市，以中國(guó)幾千年的文化屬性判斷國(guó)民對(duì)于樓市有莫名的喜愛，于是樓市變成了一個(gè)大的蓄水池，美債的資金直接放在樓市里面就可以了，于是中國(guó)樓市價(jià)格飛快上漲。房子已然變成了金融工具，在買漲不買跌的理論指導(dǎo)下，房?jī)r(jià)是節(jié)節(jié)上漲，根本停不下來。
這時(shí)候政府突然又意識(shí)到了一個(gè)嚴(yán)重的問題。如果繼續(xù)通過房地產(chǎn)讓美國(guó)白嫖中國(guó)商品，那么中國(guó)未來的房產(chǎn)泡沫早晚有一天要被戳破，到時(shí)候中國(guó)這幾十年的成果將會(huì)灰飛煙滅！于是政府從2016年就開始限制房地產(chǎn)的發(fā)展�？墒欠�?jī)r(jià)并沒有被控制住，簡(jiǎn)單來說，只要美元不斷地輸送到中國(guó)，這些錢最終都要到樓市中，除非和美國(guó)撕破臉，不再做美元的蓄水池，這樣才能夠穩(wěn)定房?jī)r(jià)。
中國(guó)制造業(yè)出現(xiàn)了一句有意思的說法：“中國(guó)的產(chǎn)品在美國(guó)的超市，日德的產(chǎn)品在中國(guó)的工廠，而美國(guó)的產(chǎn)品則在中國(guó)的實(shí)驗(yàn)室”，這說明中國(guó)的國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)是提升了，但是核心的高精端制造業(yè)發(fā)展仍然和美國(guó)差距很大。中國(guó)樓市雖然不再做蓄水池，但是如何發(fā)展中國(guó)經(jīng)濟(jì)，則需要從高端制造業(yè)來著手。目前政府的一系列政策確實(shí)讓中國(guó)的高精端產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。
從以上內(nèi)容大家可以看出，國(guó)家絕對(duì)不會(huì)允許房?jī)r(jià)大幅度下跌，因?yàn)橐坏┫碌鴦?shì)必會(huì)導(dǎo)致蓄水池破裂或者蒸發(fā)，最終導(dǎo)致巨量的資產(chǎn)貶值，中產(chǎn)階級(jí)消失。所以說，短期的房?jī)r(jià)一定不會(huì)下跌。
那中長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)走勢(shì)又如何？
如果你現(xiàn)在是一名剛需，你打算在當(dāng)?shù)刭I一套房子，但是你又擔(dān)心目前的房?jī)r(jià)大概率會(huì)下跌，那么你應(yīng)該如何選擇呢？我剛才已經(jīng)說了，房?jī)r(jià)短期之內(nèi)不會(huì)下跌。但是中長(zhǎng)期來看就不一定了。按照“中期看土地，長(zhǎng)期看人口”的準(zhǔn)則來看，如果土地供應(yīng)量減少或者人口流入增多，當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)不會(huì)下跌，甚至還會(huì)出現(xiàn)上漲。但是如果你所處的區(qū)域土地供應(yīng)量穩(wěn)定或增多，人口流出現(xiàn)象嚴(yán)重，那么中長(zhǎng)期來看，就要選擇地段和小區(qū)配套設(shè)施了，因?yàn)閺闹虚L(zhǎng)期來看，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)應(yīng)該會(huì)穩(wěn)中陰跌。
如果從中國(guó)的未來發(fā)展趨勢(shì)來看，中國(guó)的樓市如果沒有意外的話，樓市的總量將會(huì)維持不變，只有維持總量不變，才能夠在國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型之后，慢慢的讓房地產(chǎn)市場(chǎng)軟著陸。簡(jiǎn)單來說，中長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)全范圍來看一定是慢慢下降的，為什么這樣說呢？原因主要包括兩點(diǎn)：
第一，中國(guó)未來產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型，房地產(chǎn)已經(jīng)成為了過去。房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)的價(jià)值已經(jīng)充分發(fā)揮了，房地產(chǎn)將中國(guó)未來三十年的房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)釋放，讓很多持有房產(chǎn)的人透支未來三十年的收入來供應(yīng)房地產(chǎn)的穩(wěn)定。這是多么悲壯的場(chǎng)面，這一代人的奉獻(xiàn)，讓中國(guó)的發(fā)展速度奔騰，中國(guó)的基礎(chǔ)建設(shè)都是這二十年之間健全的。但是輝煌終究過去，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)完成了自身的使命。中國(guó)現(xiàn)在意識(shí)到高端制造業(yè)的重要性，也開始進(jìn)行積極的轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型之后，房地產(chǎn)將會(huì)完全失去金融屬性，回歸到住房屬性，“房住不炒”的政策方針將會(huì)完全落實(shí)。加上未來公租房的出現(xiàn)，未來的房地產(chǎn)蓄水池資金將會(huì)被逐步的釋放，這部分資金甚至?xí)尫诺焦墒泻推渌胤�。�?dāng)供需關(guān)系發(fā)生變化的時(shí)候，價(jià)格將會(huì)直接體現(xiàn)。用幾十年的時(shí)間來長(zhǎng)期看房?jī)r(jià)，一定是下跌的。
第二，中國(guó)未來的人口數(shù)量將不需要這么多的房子。目前所建造的房子主要分為兩大類，第一大類是一線二線發(fā)達(dá)城市，第二大類是三四線縣城。我剛才已經(jīng)說過，對(duì)于大城市來說，由于人口流入比較大，所以大城市的價(jià)格會(huì)穩(wěn)定甚至有所上漲。但是三四線縣城的房?jī)r(jià)大概率是下滑的，為什么這樣說呢？第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)目前老齡化現(xiàn)象嚴(yán)重，預(yù)估未來三十年，中國(guó)人口老年人數(shù)量將會(huì)新增兩億多。中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)接近70%，這意味著很多的農(nóng)村人口都到了縣城購(gòu)置了房產(chǎn)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的逐漸飽和，能夠看出來未來農(nóng)村流入縣城的人口將會(huì)越來越少。而從目前的縣城拿地和建造情況來看，目前還有許多房地產(chǎn)項(xiàng)目在如火如荼地開展，在不久的將來，縣城勢(shì)必會(huì)出現(xiàn)大量的閑置房產(chǎn)無人居住，人口老齡化加上出生率下降，未來的房子正如某位企業(yè)家所預(yù)言的那樣，房?jī)r(jià)和白菜價(jià)一個(gè)樣！從第二點(diǎn)來看，中國(guó)的房?jī)r(jià)從長(zhǎng)期角度來說，預(yù)估會(huì)慢慢的釋放，價(jià)格慢慢的下滑。除了特別大型的城市外，其它地區(qū)的房?jī)r(jià)將會(huì)逐步地回歸理性。
我們普通老百姓應(yīng)該怎么做？
通過我剛才的分析，大家應(yīng)該也知道中國(guó)目前的房?jī)r(jià)高漲的原因，已經(jīng)能夠?qū)ξ磥淼姆績(jī)r(jià)有所判斷了。老百姓面臨國(guó)家的一系列房市調(diào)控措施，面對(duì)著未來飄忽不定的政策，面對(duì)自己的血汗錢是否會(huì)打了水漂的恐懼感，到底該怎么去做呢？到底如何操作才能夠?qū)崿F(xiàn)自身的利益最大化，才能夠最低風(fēng)險(xiǎn)地去面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？
我從三個(gè)方面來給大家分析：
第一，剛需購(gòu)房者的選擇。剛需購(gòu)房者沒有選擇，結(jié)婚如果不買房子那么丈母娘肯定不愿意。無論房?jī)r(jià)有多高，無論未來房?jī)r(jià)到底會(huì)怎么變化，房子是一定要買的。如果剛需購(gòu)買者這樣去思考問題，那么就盡快的下手去買。因?yàn)槟壳暗你y行貸款發(fā)放要求越來越高，如果不能夠及時(shí)地去購(gòu)買，說不準(zhǔn)會(huì)等待貸款批復(fù)的時(shí)間很久。另外，如果剛需購(gòu)房者購(gòu)買房產(chǎn)，最好是能夠購(gòu)買新房。首先新房的貸款政策比二手房要好，其次新房更能夠應(yīng)對(duì)未來的樓市風(fēng)險(xiǎn)。除此之外，剛需購(gòu)房者還需要從樓盤的配套設(shè)施和小區(qū)環(huán)境等因素進(jìn)行考慮，一旦看中合適房源，就要盡快下手購(gòu)買。但是如果剛需購(gòu)買者的思維比較前衛(wèi)，對(duì)于金融理財(cái)?shù)南嚓P(guān)知識(shí)比較了解，并且沒有務(wù)必要買房才能夠有安全的固化思維，那么剛需購(gòu)房者也需要謹(jǐn)慎購(gòu)買房產(chǎn)。如果所處的城市人口流入超過了人口流出，那么可以購(gòu)買。如果所處的城市人口流出過大，那么就要認(rèn)真考慮一下了，否則房?jī)r(jià)下跌之后，對(duì)于自身的生活影響會(huì)比較大。如果剛需購(gòu)買者需要舉債購(gòu)買，那么購(gòu)買房產(chǎn)的時(shí)候，更應(yīng)該注意！
第二，投資者的炒房選擇。如果你還想從房地產(chǎn)中套取利潤(rùn)，我還是勸你抓緊洗洗睡吧！首先，目前的房地產(chǎn)政策主旨就是鎖定樓市的流動(dòng)性，大體意思就是這個(gè)房子是你的，你就安生的還房貸，安心的住著，不要天天尋思買賣了。這在很大程度上限制了投資者的操作空間，如果不慎重，說不準(zhǔn)會(huì)賠的血本無歸。其次，有的人會(huì)想要去炒大城市的房子，這也完全沒有必要。因?yàn)榇蟪鞘械姆孔觾r(jià)格比較高，炒房的話資金流動(dòng)性會(huì)很差。除此之外，大城市目前的房?jī)r(jià)上升的空間也不會(huì)太大，沒有太大的投資價(jià)值。但如果你想要通過人口流入較多的城市來實(shí)現(xiàn)財(cái)富的保值，那投資房產(chǎn)是可以的。但是需要注意的是，后期政府會(huì)出臺(tái)房產(chǎn)稅政策，如果你持有較多的房產(chǎn)，這不一定是好事情。
第三，學(xué)區(qū)房需求的家長(zhǎng)。現(xiàn)在還有許多家長(zhǎng)認(rèn)為只要能夠買到學(xué)區(qū)房，就能夠確保自己的雞娃能夠上牛校，而且等到雞娃上完學(xué)之后，這個(gè)學(xué)區(qū)房還能夠等價(jià)甚至是溢價(jià)出售給下一個(gè)，之前能夠?qū)崿F(xiàn)，但是自從政府對(duì)于教育進(jìn)行改革之后，類似前不久的“雙減政策”落地，這種種政策都預(yù)示著之前的學(xué)區(qū)房時(shí)代已經(jīng)一去不復(fù)返了！目前為了進(jìn)一步的削弱學(xué)區(qū)房的炒作，甚至直接進(jìn)行了學(xué)區(qū)的改革，大體意思就是，你即使買了學(xué)校附近的房子，但是這個(gè)房子和多個(gè)學(xué)校掛鉤，如果你幸運(yùn)，你就能夠上牛校，如果你不幸運(yùn)，那不好意思，你這個(gè)高價(jià)購(gòu)買的房子算是用不上了。這種感覺就好像是開盲盒一樣，你可以掏錢，但是你不一定能夠辦成事啊！因此學(xué)區(qū)房需求的家長(zhǎng)，就不要折騰了，要能夠清楚未來中國(guó)人才培養(yǎng)的趨勢(shì)，要能夠順應(yīng)未來發(fā)展的潮流，不要自顧自的想投機(jī)取巧獲取教學(xué)資源，今后一套房上牛校的事情慢慢的就要成為歷史了！
最后總結(jié)一下，政府對(duì)于房地產(chǎn)未來的發(fā)展已經(jīng)確定了“房住不炒”的基調(diào)，所有的國(guó)民務(wù)必要針對(duì)這四個(gè)字進(jìn)行仔細(xì)的研究。中國(guó)未來的房地產(chǎn)發(fā)展方向就是“房住不炒”，按照這種要求，老百姓也要能夠有清晰的認(rèn)知，對(duì)于房地產(chǎn)的買賣要能夠理性對(duì)待。
不管怎么說，中國(guó)的未來發(fā)展之路就在眼前，房地產(chǎn)作為中國(guó)發(fā)展階段的重要工具，確實(shí)為中國(guó)的發(fā)展帶來許多的活力和動(dòng)力，但是時(shí)代在發(fā)展，國(guó)家也需要進(jìn)步。房地產(chǎn)的時(shí)代已經(jīng)過去，未來高端制造等實(shí)體產(chǎn)業(yè)在等著我們，希望老百姓能夠知道這個(gè)趨勢(shì)，并且能夠按照這個(gè)趨勢(shì)去是實(shí)在的按照國(guó)家政府的要求，努力發(fā)展實(shí)體，努力刺激消費(fèi)，快速發(fā)展內(nèi)循環(huán)！