央行例會(huì)罕見(jiàn)提及房地產(chǎn) 房貸政策最嚴(yán)時(shí)刻或已過(guò)去?
央行表態(tài)應(yīng)該也代表官方態(tài)度,即“保房不保企”:盡量協(xié)調(diào)資源保證期房如期交付,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益,但相關(guān)公司和金融機(jī)構(gòu)也要付出相應(yīng)代價(jià),通過(guò)市場(chǎng)出清維護(hù)市場(chǎng)健康發(fā)展。
央行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)度正在發(fā)生微妙變化。
據(jù)央行網(wǎng)站9月27日消息,央行貨幣政策委員會(huì)2021年第三季度例會(huì)于9月24日召開(kāi)。會(huì)議明確提出,要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益。
這一會(huì)議迅速引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注,上述針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提法更被業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)為“十分罕見(jiàn)”,原因是自2003年開(kāi)始,貨幣政策委員會(huì)例會(huì)已連續(xù)18年未涉及房地產(chǎn)問(wèn)題。
央行貨幣政策委員會(huì)是央行制定貨幣政策的咨詢議事機(jī)構(gòu),其職責(zé)是在綜合分析宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)基礎(chǔ)上,依據(jù)國(guó)家宏觀調(diào)控目標(biāo),討論貨幣政策制定和調(diào)整、一定時(shí)期內(nèi)貨幣政策控制目標(biāo)、貨幣政策工具運(yùn)用與其他宏觀經(jīng)濟(jì)政策協(xié)調(diào)等涉及貨幣政策等重大事項(xiàng),并提出建議。
在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái),此次例會(huì)或意味著房地產(chǎn)信貸政策最嚴(yán)時(shí)期已過(guò)去,接下來(lái)政策將有保有壓,不是全面收緊。
不久前官方媒體《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》文章指出,精細(xì)化調(diào)控政策有效抑制了投機(jī)性需求,凈化了房地產(chǎn)市場(chǎng),客觀上也為剛需群體買房創(chuàng)造了有利條件。對(duì)于剛需群體的真實(shí)買房需求,調(diào)控政策還要更加“友好”,渠道應(yīng)進(jìn)一步拓寬,盡最大能力防止“誤傷”剛需群體。
對(duì)于此次會(huì)議中針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的提法,一位不愿具名的房企高層表示,“市場(chǎng)確實(shí)需要穩(wěn)定,都在期待有一定放松。”
利好消息刺激下,9月28日,A股房地產(chǎn)板塊集體上漲,截至當(dāng)日收盤上漲1.48%。
罕見(jiàn)提及房地產(chǎn) 強(qiáng)調(diào)“兩個(gè)維護(hù)”
此次央行三季度例會(huì)對(duì)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、貨幣政策方面的措辭也發(fā)生微調(diào)。
6月25日召開(kāi)的央行貨幣政策委員會(huì)二季度例會(huì)指出,當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)中加固、穩(wěn)中向好,但國(guó)內(nèi)外環(huán)境依然復(fù)雜嚴(yán)峻。
三季度例會(huì)則表示,當(dāng)前全球疫情仍在持續(xù)演變,外部環(huán)境更趨嚴(yán)峻復(fù)雜,國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)仍然不穩(wěn)固、不均衡。在貨幣政策方面,此次例會(huì)提出,穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度,保持流動(dòng)性合理充裕,增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性。
相比二季度例會(huì),刪去了“把握好政策時(shí)度效”,新增的內(nèi)容是“統(tǒng)籌做好今明兩年宏觀政策銜接”、“增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性”,并強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持把服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)放到更加突出的位置”,這一表述曾經(jīng)在2020年一季度、二季度貨幣政策委員會(huì)例會(huì)中出現(xiàn)。
在8月23日召開(kāi)的金融機(jī)構(gòu)貨幣信貸形勢(shì)分析座談會(huì)上,央行就重申“把服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)放到更加突出的位置”,并提出“增強(qiáng)信貸總量增長(zhǎng)的穩(wěn)定性”,F(xiàn)在,同樣的表述也出現(xiàn)在三季度例會(huì)通稿中。
央行已在悄然行動(dòng)。一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是,自9月17日央行重啟14天期逆回購(gòu)以來(lái),央行已連續(xù)8個(gè)工作日開(kāi)展千億元級(jí)逆回購(gòu),共計(jì)向市場(chǎng)投放8600億元流動(dòng)性。
本次例會(huì)最大亮點(diǎn)是出現(xiàn)了關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述。會(huì)議提到“維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益”。
在此前央行表態(tài)中,提的最多的是“牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位,堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期,保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”。
何為住房消費(fèi)者的合法權(quán)益?易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,包括兩種,一是正常的購(gòu)房合同簽約后,信貸應(yīng)及時(shí)跟進(jìn),而不是拖沓。這種情況近期非常明顯,各地信貸政策收緊后,一些在途交易合同面臨影響,信貸審批不及時(shí),導(dǎo)致合法購(gòu)房權(quán)益受損害,這和貸款額度過(guò)緊有關(guān)。二是鑒于近期房企債務(wù)問(wèn)題較多,樓盤有爛尾可能,要保障住房及時(shí)交付,否則一邊償還貸款,一邊又承受爛尾風(fēng)險(xiǎn),對(duì)于購(gòu)房者是不公平的。所以要求房企保障住房的及時(shí)竣工和交付,保障按揭貸款購(gòu)房者的合法權(quán)益。
民生銀行研究院分析師王靜文認(rèn)為,此次例會(huì)專門提及房地產(chǎn),與以恒大為代表的房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇有關(guān)。部分房企由于風(fēng)格過(guò)于激進(jìn)、杠桿率偏高,在房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行、“三道紅線+兩個(gè)上限”重壓之下面臨資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn),市場(chǎng)一度擔(dān)心會(huì)醞釀成下一個(gè)“雷曼事件”,引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn),所以央行借這次例會(huì)專門就房地產(chǎn)問(wèn)題進(jìn)行了表態(tài)。
在王靜文看來(lái),央行表態(tài)應(yīng)該也代表了官方態(tài)度,即“保房不保企”:盡量協(xié)調(diào)資源保證期房如期交付,維護(hù)住房消費(fèi)者的合法權(quán)益,但相關(guān)公司和金融機(jī)構(gòu)也要付出相應(yīng)代價(jià),通過(guò)市場(chǎng)出清維護(hù)市場(chǎng)健康發(fā)展,同時(shí)央行也會(huì)發(fā)揮最后貸款人功能,避免出現(xiàn)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
房貸政策最嚴(yán)時(shí)刻或已過(guò)去
有分析認(rèn)為,這一輪樓市低迷最關(guān)鍵因素就是個(gè)人房貸收緊。市場(chǎng)消息顯示,在強(qiáng)監(jiān)管背景下,全國(guó)多個(gè)城市房貸額度緊張,“房貸利率上漲,部分銀行停貸”等現(xiàn)象頻現(xiàn)。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年9月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.46%,較去年年底上漲23個(gè)基點(diǎn);二套房貸款平均利率為5.83%,較去年年底上漲29個(gè)基點(diǎn)。
在“房住不炒”定位下,各地密集出臺(tái)房地產(chǎn)“補(bǔ)丁”政策,其中與房貸有關(guān)的多是房貸額度和房貸利率調(diào)整,這主要源于2020年底人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度。
據(jù)上市銀行半年報(bào)數(shù)據(jù),包括建行、郵儲(chǔ)、招行、平安、興業(yè)等在內(nèi)的10多家銀行上半年涉房貸款均超過(guò)監(jiān)管指標(biāo)要求。
“房貸荒”下,房地產(chǎn)銷量亦大受影響。2021年8月全國(guó)商品房銷售額同比下降18.7%,增速較7月回落11.6個(gè)百分點(diǎn),8月商品住宅銷售均價(jià)為10278元/平方米,同比下降2.5%;40城一手房9月累計(jì)銷售面積同比下降16%,17城二手房9月累計(jì)成交面積同比下降35%。
就在此次央行例會(huì)之前,就有種種跡象預(yù)示著,似乎房地產(chǎn)政策層面開(kāi)始有了松動(dòng)。
9月25日,第六屆復(fù)旦首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇上,中國(guó)金融學(xué)會(huì)會(huì)長(zhǎng)、中國(guó)人民銀行前行長(zhǎng)周小川表示,住房貸款可能也是一個(gè)非常重要的具有再分配功能的金融工具業(yè)務(wù)。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為,在促進(jìn)共同富裕道路上,能否獲得額度實(shí)足的利率較低的金融資源,是再分配的一個(gè)重要手段。貧富差距擴(kuò)大,一個(gè)主要原因在于,有的人獲得了更多的金融資源,撬動(dòng)了樓市資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)了更高收入增長(zhǎng);另一部分人則由于無(wú)法獲得金融資源,就難以獲得資產(chǎn)收入,貧富差距就是這樣擴(kuò)大的。保持樓市穩(wěn)定,支持合理需求,必然要求金融資源跟上。
9月25日,《證券時(shí)報(bào)》發(fā)表了名為“解決房企債務(wù)問(wèn)題宜再給一點(diǎn)時(shí)間 實(shí)現(xiàn)軟著陸”的文章。文章稱,房企遭遇的資金問(wèn)題已有擴(kuò)散跡象,數(shù)家千億元量級(jí)房企相繼出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。銷售回款是房企最重要的資金回籠手段,拿到手里資金不多,有些已不在三道紅線內(nèi)的企業(yè),可能因此再踏回去。
北京師范大學(xué)教授董藩認(rèn)為,如果龍頭公司連續(xù)出事,不但對(duì)金融市場(chǎng)和社會(huì)穩(wěn)定造成重大威脅,對(duì)GDP增長(zhǎng)、就業(yè)、地方財(cái)政收支、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行秩序的破壞作用也是巨大的。在這種背景下,決策層審時(shí)度勢(shì),調(diào)整金融政策和房地產(chǎn)政策,以應(yīng)對(duì)形勢(shì)變化確保穩(wěn)定局面,也是順理成章的事情。
明明債券研究團(tuán)隊(duì)分析稱,房地產(chǎn)政策不排除邊際調(diào)整可能,但更大概率也是以支持首套剛需為主要方向。近期房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)事件增多,引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)乃至銀行業(yè)擔(dān)憂,風(fēng)險(xiǎn)處置備受市場(chǎng)關(guān)注。
國(guó)金證券報(bào)告稱,“房住不炒”政策總基調(diào)尚未改變,但短期也要兼顧地方財(cái)政壓力和地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn),預(yù)計(jì)未來(lái)短期地產(chǎn)流動(dòng)性方面或有改善可能,主要基于三方面原因:一是近期房地產(chǎn)銷售持續(xù)下滑;二是土地流拍率上升,地方政府財(cái)政壓力加大,房企現(xiàn)金流緊張,已傳導(dǎo)至土拍市場(chǎng);三是頭部房企負(fù)面新聞爆發(fā),行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)蔓延。