央企抄底“全國地王” 股債冰火兩重天投資邏輯“剩者為王”
【央企抄底“全國地王”股債冰火兩重天投資邏輯“剩者為王”】繼香港項目和上海外灘地塊之后，世茂集團繼續(xù)快馬加鞭拋售資產(chǎn)，這一次是廣州曾經(jīng)的“全國地王”廣州亞運城。
1月24日，世茂集團公告，以18.445億元的價格出售廣州亞運城項目合營公司26.67%的股權(quán)，所得款項八成用于降低負債，而接盤方來自央企巨頭中海地產(chǎn)。目前廣州亞運城項目仍有超過180萬平方米待開發(fā)面積，即便考慮包含小部分商業(yè)物業(yè)因素，世茂集團上述權(quán)益對應(yīng)貨值也至少在100億元以上。
1月21日，曾經(jīng)的“華南五虎”雅居樂，也宣布將其在廣州亞運城26.66%的權(quán)益出售給中海地產(chǎn)，總價18.44億元。這兩筆收購?fù)瓿珊�，加上原有�?quán)益中海地產(chǎn)在廣州亞運城項目的權(quán)益占比將升至73.33%。
超百億貨值易手
1月24日晚，剛剛拋售上海外灘核心地塊的世茂集團又發(fā)布公告，以18.445億元的價格出售了廣州亞運城項目合營公司26.67%股權(quán)。世茂方面表示，預(yù)計變現(xiàn)出售收益約7.16億元。出售事項所得款項中，擬將約80%用于降低負債，約20%用于一般企業(yè)用途。1月25日，收購方中海地產(chǎn)也對此次交易進行了公告。
公開資料顯示，廣州亞運城這個“巨無霸”項目從地塊出讓至今已有12年的歷史。2009年12月，該項目由富力、雅居樂、碧桂園三家聯(lián)合體以255億的總地價競得，曾位列“全國地王”。
2010年6月，世茂通過入股的方式獲得廣州亞運城項目20%的權(quán)益。此后，經(jīng)歷中海并購中信、富力退出的變動后，該項目由中海、雅居樂、碧桂園、世茂四家公司持有，持股比例分別為20%、26.6%、26.7%、26.7%。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2021年，該項目實現(xiàn)銷售金額92.23億元，已五度蟬聯(lián)廣州銷冠。
根據(jù)中海地產(chǎn)的公告，廣州亞運城總建筑面積約為585萬平方米，地盤面積約為252.1萬平方米。于公告日期，該項目401.6萬平方米的建筑面積已開發(fā)為住宅及商業(yè)單位以及停車場，余下建筑面積約183.4萬平方米仍在施工中，預(yù)期將于2025年底竣工。于該公告日期，該綜合體約347.3萬平方米的建筑面積(包括住宅及商業(yè)單元及車位)已出售。
根據(jù)廣州房天下的數(shù)據(jù)，目前廣州亞運城最新一期住宅項目售價約為2.8萬/平方米，以此粗略計算世茂集團26.67%權(quán)益對應(yīng)貨值約137億元，即便考慮部分商業(yè)物業(yè)（占比不到10%）價格略低的情況，世茂集團該部分權(quán)益對應(yīng)貨值也至少在100億元以上。
當然，中海地產(chǎn)后續(xù)開發(fā)還需要投入一定成本，但依然還是一個極其劃算的買賣。一位十強房企前資深項目經(jīng)理告訴中國基金報記者，含資本化利息、銷管財、各項稅及附加、所得稅等，所有建安成本“直接費+間接費”在每平米7200元左右。
雅居樂也“賣了”
此次與世茂集團一起拋售的，還有曾經(jīng)“華南五虎”之一的雅居樂集團。1月24日雅居樂集團公告，公司間接全資附屬公司廣州振然投資有限公司擬向中國海外發(fā)展間接全資附屬廣東中海地產(chǎn)有限公司出售廣州利合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司約 26.66%的股權(quán)，總代價約18.44億元。預(yù)期于交易完成后，公司將會錄得估計收益約6.99億元。
廣州利合房開正是廣州亞運城項目的合營公司，此次雅居樂出售的權(quán)益比例和對價，與世茂集團幾乎完全一致。這樣，收購事項完成后，中海地產(chǎn)方面將持有合營公司73.33%股權(quán)，剩余的少數(shù)股權(quán)在“宇宙房企”碧桂園手中。
在2021年房企債務(wù)頻現(xiàn)違約甚至引發(fā)企業(yè)爆雷的殘酷現(xiàn)實下，房企“斷臂求生”已經(jīng)成為常態(tài)。與世茂集團類似，2021年下半以來雅居樂同樣面臨銷售承壓、償債壓力增加等難題，并且加快了出售資產(chǎn)套現(xiàn)的步伐。
就在1月10日，雅居樂集團對外發(fā)布公告，2021年下半年該集團累計出售14項非核心物業(yè)。
數(shù)據(jù)顯示，2021年雅居樂連同合營公司及聯(lián)營公司以及雅居樂項目的預(yù)售金額合計1390.1億元，同比增長僅約0.6%；對應(yīng)建筑面積為971.9萬平方米，同比下降5.18%；平均價為每平方米14303元。這樣，2021年全年，雅居樂僅完成1500億元銷售目標的92.67%。
股債冰火兩重天
投資邏輯“剩者為王”
與收并購市場“一個甩賣，一個抄底”的情形類似，二級市場上投資者對不同類型房企股債的態(tài)度也是涇渭分明，世茂雅居樂們和中海保利們股債的走勢可謂“冰火兩重天”。
世茂集團股價從2020年8月最高的35.4港元（前復(fù)權(quán)，下同），近期最低跌到了4.06港元，跌幅高達88%，基本是腳踝斬的狀態(tài)。世茂集團境內(nèi)公司債“19世茂01”從100元附近5個月時間最低跌到31元，近期有所反彈也僅有50元；“19世茂03”從100元附近最低跌到35元，2021年最后一天單日跌幅就超過50%；“20世茂02”也在昨日一天跌去48%，100元面值的債券價格只有43元。境外的美元債也類似，近期價格均從1美元面值八九十美分跌至30到50美分區(qū)間。
雅居樂集團股價則從2021年4月的12港元附近的高位跌到近期最低的3.46港元，最高跌去72%，基本膝蓋斬。
反觀中國海外發(fā)展，股價2021年初最低探得13.71港元，而最近股價最高達到24港元，一年時間漲幅高達75%，而公司債價格一直穩(wěn)穩(wěn)站在100元上方紋絲不動。就在1月12日，中海地產(chǎn)子公司中海企業(yè)發(fā)展剛剛發(fā)行2022年度第一期中期票據(jù)，發(fā)行總額18億元，發(fā)行利率竟低至2.88%，比3.7%的一年期市場基準利率LPR竟然低了82BP。
另一家央企地產(chǎn)龍頭保利發(fā)展情況也類似，自2021年7月底觸底9.03元的低位以來，半年時間最高觸及17.08元，漲幅90%，距離17.8元的歷史高點僅僅一步之遙。
招商證券房地產(chǎn)趙可團隊近日發(fā)表研報認為，后續(xù)房地產(chǎn)的投資邏輯應(yīng)遵循“剩者為王”，優(yōu)選現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)穩(wěn)健、回款增長有保障的自我造血型公司（百強里頭或不到10%）。
其建議持續(xù)關(guān)注“招保萬金中華龍”（招商蛇口，保利發(fā)展，萬科A，金地集團，中國海外發(fā)展，華潤置地，龍湖集團），關(guān)注有邊際變化的：華僑城、越秀地產(chǎn)、綠城中國等�；久嬷椎牡诙A段可關(guān)注部分有商業(yè)模式特色的彈性民企。部分區(qū)域型公司有一定博弈空間，但難有持有價值。而現(xiàn)金流隱匿性大或從來都是依賴負債周轉(zhuǎn)的標的不建議配置。
國盛證券也認為，從去年10月以來，中央政策轉(zhuǎn)向明確、力度持續(xù)加大，近期連續(xù)發(fā)聲“維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，支持合理住房需求，滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求。政策回暖有望加速基本面底部的到來。當前政策利好未到高峰期，預(yù)計后續(xù)政策持續(xù)利好，信用資質(zhì)良好、流動性充裕、土儲量足質(zhì)優(yōu)的房企尤其是國央企將更多受益。
其建議關(guān)注房企包括：A股保利發(fā)展、招商蛇口、金地集團、萬科A、濱江集團、華發(fā)股份、新城控股；H股中國海外發(fā)展、綠城中國、華潤置地、龍湖集團、中國金茂、旭輝控股集團、中國海外宏洋。