專家點(diǎn)評1月70城房價數(shù)據(jù) 未來走勢判斷：或在年中呈現(xiàn)整體回升態(tài)勢

　　國家統(tǒng)計局21日公布1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數(shù)據(jù)顯示，70大中城市中有28城新建商品住宅價格環(huán)比上漲；環(huán)比看，銀川環(huán)比漲幅1.5％領(lǐng)跑，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比漲幅為1.0％、0.6％、0.5％、0.5％。

　　二手住宅方面，數(shù)據(jù)顯示，70大中城市中有15城價格環(huán)比上漲；環(huán)比看，成都環(huán)比漲幅0.8％領(lǐng)跑，北京、上海環(huán)比漲幅為0.5％、0.6％，廣州和深圳環(huán)比降幅為0.2％、0.5％。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀：

　　新房價格止跌，一二線城市止跌回升

　　一是，新房價格止跌。

　　2022年1月份，70城新房價格環(huán)比指數(shù)自去年9月份以來，環(huán)比首次止跌，意味著去年四季度政策糾偏（滿足合理融資需求，按揭利率連續(xù)4個月下降），地方積極紓困行業(yè)，開發(fā)商為維護(hù)資金鏈，不得不打折促銷的現(xiàn)象有所緩解，居民對市場的悲觀預(yù)期也有所緩解。最典型的表現(xiàn)，就是房價下跌城市，從去年12月份的50個，下降到39個，并呈現(xiàn)連續(xù)下降態(tài)勢。

　　二是，一二線城市止跌回升

　　1月份，一線城市新房價格環(huán)比上升0.6％，而上月為-0.1％，這是7個月以來的環(huán)比新高，反彈非常明顯，其中北京、上海、廣州、深圳分別上漲1.0％、0.6％、0.5％、0.5％，京滬領(lǐng)漲，前期受開發(fā)商信用風(fēng)險、疫情沖擊的廣深，也迅速反彈。一線城市領(lǐng)漲態(tài)勢明顯。二線城市也從此前連續(xù)3個月下跌轉(zhuǎn)為上漲0.1％。

　　三是，三線城市繼續(xù)下跌，但跌幅有所緩解

　　1月份，三四線城市新房價格指數(shù)環(huán)比從-0.3％收窄至-0.2％。近期，三四線城市積極紓困樓市，比如，增加公積金貸款額度，降低二次公積金貸款首付，購房補(bǔ)貼、契稅減免、人才優(yōu)惠等，起到了效果。

　　二手房繼續(xù)下跌，但跌幅趨緩

　　一是，繼續(xù)下跌，但跌幅趨緩

　　2022年1月份，70城二手房價格環(huán)比指數(shù)連續(xù)5個月下跌，但跌幅收窄，從上月的-0.4％收窄至-0.3％，符合政策紓困主要在新房市場，新房市場率先回升、二手房滯后觸底的邏輯。同時，按揭利率下降也對二手房市場跌幅趨緩有所幫助。

　　二是，一線城市二手房價格連續(xù)2個月環(huán)比上升。1月份，一線城市二手住房價格指數(shù)環(huán)比上漲0.1％，盡管回升幅度不高，但連續(xù)兩個月環(huán)比回升；二線城市跌幅連續(xù)2個月收窄，本月下跌0.2％，觸底趨勢明顯，三四線城市連續(xù)4個月的跌幅保持在0.4％，主要與供應(yīng)量大，二手房市場交易本身頻率不高、但成本較高，加上新房促銷，導(dǎo)致二手房市場積重難返。

　　三是，多數(shù)城市二手房價下跌

　　1月份，70城有55個城市二手房價格指數(shù)環(huán)比下跌，二手房價格環(huán)比下跌城市連續(xù)5個月保持在50-65個城市。二手房同比指數(shù)從上月的1.0％降至0.3％，一二三線城市二手房價格指數(shù)同比漲幅都在下降。1月份，70城中有30個城市二手房價同比下跌，下跌城市數(shù)連續(xù)7個月增加。

　　未來走勢判斷：市場或在年中呈現(xiàn)整體回升態(tài)勢

　　一是，樓市觸底反彈趨勢明顯，一線城市回升態(tài)勢很強(qiáng)

　　國家層面提出今年經(jīng)濟(jì)基調(diào)是“穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)”，自然在樓市領(lǐng)域，“保交樓、保穩(wěn)定、保民生”的權(quán)重在提升，央行四季度貨幣政策執(zhí)行報告中，刪去了“保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性”，意味著今年樓市資金面會比2021年會有明顯改觀，再加上各地積極托底樓市，樓市觸底反彈趨勢明顯，一線城市率先反彈，這也是歷次樓市周期變換的規(guī)律

　　二是當(dāng)前的回升是對四季度無序下跌的糾偏

　　四季度，大部分開發(fā)商打折促銷，導(dǎo)致新房價格環(huán)比下跌明顯，當(dāng)這種現(xiàn)象減少，環(huán)比自然會上漲。從70城同比指數(shù)漲幅仍在收窄、一線城市持平來看，當(dāng)前房價并未出現(xiàn)需求和預(yù)期好轉(zhuǎn)后的反彈和上漲，開發(fā)商定價仍比較合理。

　　三是，分化比較明顯。首先是一二線重點(diǎn)城市和三四線城市，將出現(xiàn)更加明顯的分化，這與人口和資金流向、供求關(guān)系、市場預(yù)期有極大關(guān)系。從近期市場走勢來看，這一趨勢已經(jīng)出現(xiàn)；其次是新房和二手住房的分化。今年，新房市場回升明顯快于二手住房，一方面與政策紓困重點(diǎn)在新房有關(guān)；另一方面，盡管市場回升，但開發(fā)商資金鏈仍比較緊張，定價合理是主旋律，新房對二手房在價格上、成本上的優(yōu)勢仍舊存在，導(dǎo)致二手住房難以快速回升。

　　三是，市場或在年中呈現(xiàn)整體回升態(tài)勢。

　　由于熱點(diǎn)城市新房庫存并不大，很多只有6-7個月，當(dāng)新房市場反彈，預(yù)期開始回升時，增量需求會涌入二手住房，預(yù)計在年中前后，熱點(diǎn)城市、區(qū)域新房和二手房均出現(xiàn)明顯回升的趨勢。