超10城下調(diào)首付比例 頻頻利好下市場(chǎng)出現(xiàn)回暖信號(hào)

　　3月伊始，穩(wěn)樓市政策再度“出新”，鄭州市政府網(wǎng)站發(fā)布《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》，涉及19條房地產(chǎn)新政，其中包括“引導(dǎo)在鄭金融機(jī)構(gòu)加大個(gè)人住房按揭貸款投放，下調(diào)住房貸款利率”等內(nèi)容。

　　去年年底以來(lái)，住房貸款政策逐漸放松，特別是近期超10座城市下調(diào)首付比例，同時(shí)多地下調(diào)房貸利率。業(yè)內(nèi)認(rèn)為貸款政策放松能夠緩解購(gòu)房壓力，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展起到積極作用，但市場(chǎng)回暖程度還需看整體政策調(diào)整力度。

　　超10城下調(diào)首付比例 對(duì)改善性購(gòu)房者利好較大

　　在這一輪首付比例調(diào)整中，菏澤是打響頭一槍的城市。根據(jù)銀行下發(fā)的通知，菏澤市名下無(wú)住房且無(wú)個(gè)人住房貸款記錄的購(gòu)房者，首付比降至最低20%，對(duì)名下無(wú)住房有個(gè)人住房貸款記錄且已結(jié)清或?qū)嶋H擁有1套住房但無(wú)貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行25%;對(duì)名下實(shí)際擁有1套且存在相應(yīng)購(gòu)房貸款記錄的居民家庭，申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通住房的，首付比例可以執(zhí)行30%。

　　菏澤之后，多城市陸續(xù)跟進(jìn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2月以來(lái)已有超過(guò)10座城市下調(diào)公積金貸款或商業(yè)貸款首付比例。其中廣西南寧、山西晉中、四川自貢等地宣布下調(diào)公積金貸款首付比例，重慶、江西贛州、江蘇南通、廣東佛山等城市則對(duì)商貸首付比例作出調(diào)整。

　　對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其在一定程度上釋放了樓市政策松動(dòng)的信號(hào)。“首付比例下調(diào)，客觀上為房貸市場(chǎng)創(chuàng)造了更為寬松的環(huán)境，對(duì)于后續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展具有積極的作用。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　同時(shí)，他補(bǔ)充道：“本輪調(diào)整對(duì)于市場(chǎng)交易，特別是改善性購(gòu)房需求的影響較大。”根據(jù)以往的房貸政策，有改善需求的購(gòu)房者往往迫于首付比例高的壓力而放棄購(gòu)房計(jì)劃，而在本輪調(diào)整中，多地對(duì)改善性購(gòu)房貸款比例作出了新規(guī)定。例如：廣西南寧二套房公積金貸款首付比例最低可執(zhí)行30%;山西晉中規(guī)定購(gòu)買第二套住房申請(qǐng)公積金貸款的，首付比例不低于20%。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為信號(hào)價(jià)值大于實(shí)質(zhì) 輔以利率下調(diào)效果或更明顯

　　對(duì)于此番調(diào)整對(duì)市場(chǎng)的影響程度，億翰智庫(kù)分析認(rèn)為，其信號(hào)價(jià)值大于實(shí)質(zhì)。“雖然菏澤、重慶、贛州等城市降低商業(yè)貸款首付比例，但是考慮到城市基本面和房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為限貸的放寬對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有促進(jìn)作用，但影響有限。”

　　其作出上述判斷的依據(jù)主要有兩方面，一方面是低能級(jí)城市“鶴崗化”現(xiàn)象嚴(yán)重，受制于當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨�平、人口外流、城市本身無(wú)限購(gòu)政策等因素影響，實(shí)際購(gòu)房需求增量有限;另一方面，多座城市在宣布下調(diào)首付比例的同時(shí)，也提出了相關(guān)的購(gòu)房人資質(zhì)要求。以菏澤為例，四大銀行放寬限貸針對(duì)的更多是信用良好的購(gòu)房群體。

　　“下調(diào)首付比例會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量，但幅度不會(huì)太大。” 北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)、首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)趙秀池教授也作出類似判斷，在她看來(lái)，首付比例調(diào)低在短期內(nèi)有利于購(gòu)房人買房，但后期的還款壓力還是很大的，“輔之以降低利率，效果將更為明顯。”

　　可以看到，目前上海、深圳、杭州、廣州、長(zhǎng)沙等熱門城市已經(jīng)對(duì)房貸利率作出調(diào)整，部分城市首套房貸利率已降低至5%以下。

　　另外，伴隨更多城市下調(diào)首付比例，“熱門城市會(huì)否跟進(jìn)”也成為行業(yè)討論的熱點(diǎn)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一線城市及強(qiáng)二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)較為穩(wěn)定且去庫(kù)存壓力不大，跟進(jìn)的可能性不大。

　　目前來(lái)看，盡管重慶、佛山等新一線城市或二線城市有所動(dòng)作，但本輪降低首付比例的城市以三四線城市為主。“降低首付的往往是非限購(gòu)區(qū)域，同時(shí)是局部市場(chǎng)，當(dāng)前非限購(gòu)區(qū)域政策更容易松動(dòng)，而整體政策放松需要一個(gè)過(guò)程。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

　　不過(guò)趙秀池指出，熱點(diǎn)城市也應(yīng)該采取差異化政策，尤其是對(duì)于剛需應(yīng)該有所傾斜。“一二線城市房?jī)r(jià)本身就較高，首付款比例較高，是影響購(gòu)房人住房夢(mèng)實(shí)現(xiàn)的一個(gè)重要因素。”她說(shuō)。

　　頻頻利好下市場(chǎng)出現(xiàn)回暖信號(hào) “穩(wěn)”字仍將是樓市主基調(diào)

　　首付比例下調(diào)之外，事實(shí)上，經(jīng)歷了一段時(shí)間的“收緊”之后，去年年底以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)政策已經(jīng)出現(xiàn)“松綁”跡象，穩(wěn)樓市信號(hào)及政策層出不窮。

　　先是2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展;隨后，在“2021-2022中國(guó)經(jīng)濟(jì)年會(huì)”上，國(guó)家發(fā)展改革委副主任兼國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)寧吉喆表示“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房更是居民的消費(fèi)”;2月24日，國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)王蒙徽在介紹今年重點(diǎn)工作時(shí)，將“保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行”放在了第一條。

　　與此同時(shí)，金融端也傳來(lái)利好信號(hào)。2022年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議提出，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

　　具體到城市層面，中原地產(chǎn)研究院2月中旬的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022開年一個(gè)半月時(shí)間里，便有接近40座城市出臺(tái)穩(wěn)樓市政策。

　　頻頻利好能為樓市帶來(lái)幾分暖意?

　　從成交來(lái)看，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月份29個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅整體成交1077萬(wàn)平方米，環(huán)比下降32%，同比下降36%，同環(huán)比降幅較上月有所收窄。

　　二手房方面，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2月份50城二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)約4%。貝殼研究院認(rèn)為，考慮春節(jié)假期及自然天數(shù)較少，2月市場(chǎng)修復(fù)力度明顯，特別是節(jié)后成交量快速回升，2月7日至月底貝殼50城二手房日均成交較1月日均水平增長(zhǎng)約40%，略超過(guò)去年12月日均水平約10%。

　　從價(jià)格來(lái)看，中指研究院調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，今年2月份百城新建住宅平均價(jià)格為16184元/平方米，新房?jī)r(jià)格結(jié)束三連跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲0.03%;百城二手住宅價(jià)格結(jié)束四連跌態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲0.14%。

　　一線工作人員對(duì)市場(chǎng)的感知更為敏銳，某中介門店經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“這段時(shí)間想買房的人明顯多了，外網(wǎng)咨詢一天有四五組，能出來(lái)看房子的一天也有兩三組，店里的情況明顯好了很多。”

　　基于目前的政策走向與市場(chǎng)形勢(shì)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，樓市已經(jīng)開始釋放回暖信號(hào)，國(guó)盛證券在報(bào)告中預(yù)測(cè)，新房及二手房市場(chǎng)有望在二季度開始低位企穩(wěn)逐漸回暖，回暖力度還需看政策的寬松程度。

　　不過(guò)需注意到，在房住不炒的基調(diào)下， “穩(wěn)”字仍是樓市調(diào)控的主旨。中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)主席郭樹清近日強(qiáng)調(diào)，不希望房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)整得太劇烈，還是要平穩(wěn)地轉(zhuǎn)換。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)倪虹也曾表示：“今年將毫不動(dòng)搖堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的工具和手段，保持調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性，增強(qiáng)調(diào)控政策協(xié)調(diào)性精準(zhǔn)性，繼續(xù)穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。”