碧桂園萬科陷入危機怎么回事 中國樓市未來如何發(fā)展

2018-04-16 10:26:37來源:四海生活百科

   一直民間“傳言”:“生不進恒大,死不進萬科,生死不進碧桂園”,三大房企榜上有名,如何房企生存壓迫這么緊張,得虧于房產(chǎn)行業(yè)的極具壓力感,焦慮感。碧桂園字眼之搶眼,究竟房產(chǎn)行業(yè)焦慮于哪?中國樓市未來如何?

  一、碧桂園的焦慮說明了什么

  4月5日至11日,碧桂園一周之內(nèi)連續(xù)下發(fā)三份文件——《關于提高周轉速度、加快有質量供貨的緊急通知》等,希望進一步提高周轉速度。

  上面這個流傳甚廣的文件截圖告訴我們:碧桂園希望在拿下土地當天就開工,如果超過40天才開工,“項目總”將被撤職。文件甚至要求,設計院接到營銷戶配及設計要求后,當天內(nèi)出圖。

  此前有媒體報道過,碧桂園董事會主席楊國強曾說:“拿地三個月內(nèi)必須開工,第五個月可回收資金。這樣的速度別人做不到,我楊國強能做到。”

  很顯然,碧桂園的最新文件,希望繼續(xù)大幅提高周轉率,甚至希望拿到土地當天就開工。

  對于碧桂園的最新文件,地產(chǎn)圈一片嘩然:有質疑可行性的,有擔心工程質量的?傊@成為地產(chǎn)自媒體一次刷存在感和狂歡的機會。

  下面我分析一下碧桂園文件的含義,以及普通購房者應該從中讀出什么。

  碧桂園是“三四五線城市的天王”,也是這一波去庫存最大的受益者之一。三四五線城市的房地產(chǎn)邏輯,跟一二線完全不同。

  在很多中小城市,尤其是四五線城市,碧桂園的到來,是全城期待的大事。不僅政府高度重視,一般民眾也感到自豪。所以,碧桂園如果要求拿到土地后,迅速辦理完成相關許可證,是有可能的;此外,中小城市樓盤預售的門檻設置比較低。這些都為碧桂園實現(xiàn)“高周轉”創(chuàng)造了條件。

  中小城市購買力有限,尤其是四五線城市,一個大開發(fā)商進來搞個大項目,就如同麥田開進來一臺高效率收割機。這種城市一旦被收割一輪,再次長出麥子需要很長時間。不像大城市,購房者如同韭菜,一茬一茬的成長得很快。

  所以,碧桂園楊老板的第一個焦慮,來自中小城市的購買力有限。如果你慢了,有限的“麥子”就被別人收割了!

  第二個焦慮,則是擔心政策、經(jīng)濟形勢有變。

  房地產(chǎn)政策是中國變化最快的政策,限購、限價、限售、三價合一、利率上浮等等,這些東西隨時出臺,也隨時可能消失,你基本上無法預期。

  現(xiàn)在唯一能預期是:經(jīng)過一波強勁的貨幣棚改之后,三四五線樓市的“黃金時間窗口”正在逐步關閉,利率上升是大概率事件,各中小城市也被收割得差不多了。

  中國房地產(chǎn)還有白銀10年,但三四五線城市還有幾年,很難說。因為省會城市都在開足馬力搶人,也許5年之后,絕大多數(shù)三四五線城市(城區(qū))的人口將停止增長,甚至開始出現(xiàn)下降。

  作為一個在中小城市擁有最多土地儲備的開發(fā)商,碧桂園當然最有理由焦慮。房地產(chǎn)是一個高杠桿行業(yè),風險巨大,看起來今天你還意氣風發(fā),但可能半年一年之后就灰頭土臉了。這樣的例子還少嗎?

  缺少人口競爭力的中小城市,是本文想提醒大家的中國房地產(chǎn)的第一個危局。

  雖然這些城市目前漲得很嗨,但他們的未來可能是非常暗淡的。地級市還好一些,縣城、縣市級就很難說了,未來長期跑輸“真實通脹”是大概率的(除非位于核心都市圈有效半徑內(nèi))。作為這些城市的“教主”、“天王”,碧桂園先知先覺提前進入了焦慮期,這是值得警惕的。

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