中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?中國城市發(fā)展?jié)摿ν暾琶?/h1>
2019-08-23 16:49:41來源：四海網(wǎng)綜合
基本面分析是城市發(fā)展?jié)摿ρ信械暮诵模P(guān)鍵在于研判人口趨勢，邏輯鏈條是：人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)布局決定于區(qū)位。其一，房地產(chǎn)長期看人口，人口決定需求。人口是一切經(jīng)濟社會活動的基礎(chǔ)，更是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本支撐。由于出生人口大幅下滑，2018年中國人口僅增加530萬，人口總量將在2024-2031年見頂，各地區(qū)已逐漸進入人口爭奪的存量博弈時代。人口遷移的根本動力在于實際收入和生活水準差距，一般規(guī)律是人隨產(chǎn)業(yè)走、人往高處走。其二，產(chǎn)業(yè)決定城市興衰，產(chǎn)業(yè)興則城市興，產(chǎn)業(yè)聚則人口聚。當前中國經(jīng)濟從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，從全球價值鏈的中低端向中高端轉(zhuǎn)型升級，區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局明顯變化。從地區(qū)層面看，東部沿海大量制造業(yè)受成本上升影響，已經(jīng)并正向中國內(nèi)地、東南亞轉(zhuǎn)移。從城市群角度看，發(fā)達城市群內(nèi)核心城市集聚高端制造和高端服務(wù)業(yè)、向周邊轉(zhuǎn)移一般制造業(yè)，發(fā)育中都市圈城市群制造業(yè)繼續(xù)向核心城市集聚，城市群外一般城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多呈現(xiàn)低端制造業(yè)化和低端服務(wù)業(yè)化。其三，區(qū)位決定產(chǎn)業(yè)布局，規(guī)模經(jīng)濟和交通成本決定區(qū)位。企業(yè)產(chǎn)業(yè)布局以最大化利潤為目標，區(qū)位選擇至關(guān)重要。但區(qū)位因素并非一成不變的，隨著規(guī)模經(jīng)濟和交通成本等因素變化。中國東部沿海地區(qū)率先發(fā)展的關(guān)鍵并非是率先開放的政策，而是沿海的地理位置有利于出口；從全球看，約60%的經(jīng)濟總量集中在沿海100公里范圍內(nèi)。高端制造和高端服務(wù)業(yè)聚集在核心大城市，主要是因為規(guī)模經(jīng)濟帶來的成本下降和效率提高。
具體來看，我們在基本面關(guān)注需求側(cè)的人口現(xiàn)狀、人口潛力以及人口購買能力，以及供給側(cè)的住房存量及土地財政依賴度，共涉及23個指標。其中，人口現(xiàn)狀分為總量和結(jié)構(gòu)兩個維度，后者包括外來人口、人口年齡結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化率、小學生等指標�；�“人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走”的基本邏輯，我們從經(jīng)濟實力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、交通區(qū)位和公共資源四個方面分析人口潛力。除經(jīng)濟總量外，我們以經(jīng)濟-人口比值（區(qū)域經(jīng)濟份額/人口份額）作為反映經(jīng)濟層面的總體人口吸引力，以A+H股上市公司數(shù)、發(fā)明專利授權(quán)量反映區(qū)域先進產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)新能力，以高鐵始發(fā)終到趟數(shù)、高速公路路網(wǎng)密度、到中心城市距離等反映交通區(qū)位，以在校大學生數(shù)、執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師數(shù)、城市軌道交通里程路網(wǎng)密度反映教育、醫(yī)療、公共交通等公共資源情況。在購買能力方面，我們關(guān)注絕對水平的人均儲蓄存款、人均可支配收入以及相對水平的房價收入比。在供給側(cè)，我們關(guān)注套戶比和土地財政依賴度兩個指標；其中，套戶比反映存量住房市場的總體平衡程度，土地財政依賴度反映地方政府對房地產(chǎn)的依賴及與此相關(guān)的土地出讓偏好。
在市場面，用庫存去化、房價周期、需求透支率、地價房價比等波動較大的4個短期指標研判城市市場短期波動，以在基本面分析基礎(chǔ)上判斷進入時機及優(yōu)先順序。一些城市盡管從基本面上看中長期發(fā)展?jié)摿^大，但如果短期需求透支嚴重，短期之內(nèi)并無發(fā)展?jié)摿�。我們通過4個短期指標反映市場面，包括土地消化周期、房價周期、需求透支率、地價房價比等。由于可售庫存數(shù)據(jù)不全，我們以土地消化周期這種廣義庫存去化指標反映城市住房庫存。房價周期反映城市房價目前處于何種位置，是上漲中還是下跌中，以及相關(guān)持續(xù)時間。需求透支率即為當前住宅銷售面積增速與過去幾年增速的偏離程度，如果大幅偏離過去均值，則很可能意味著風險較大。地價房價比可大致反映房企當前拿地的預(yù)期成本收益比，不過如果缺乏人口和產(chǎn)業(yè)導入，地價房價比低的地區(qū)也缺乏發(fā)展?jié)摿Α?span style="font-size: 13.3333px;">
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2019-08-23
基本面分析是城市發(fā)展?jié)摿ρ信械暮诵模P(guān)鍵在于研判人口趨勢，邏輯鏈條是：人隨產(chǎn)業(yè)走，產(chǎn)業(yè)布局決定于區(qū)位。其一，房地產(chǎn)長期看人口，人口決定需求。人口是一切經(jīng)濟社會活動的基礎(chǔ)，更是房地產(chǎn)市場發(fā)展的根本支撐。由于出生人口大幅下滑，2018年中國人口僅增加530萬，人口總量將在2024-2031年見頂，各地區(qū)已逐漸進入人口爭奪的存量博弈時代。人口遷移的根本動力在于實際收入和生活水準差距，一般規(guī)律是人隨產(chǎn)業(yè)走、人往高處走。其二，產(chǎn)業(yè)決定城市興衰，產(chǎn)業(yè)興則城市興，產(chǎn)業(yè)聚則人口聚。當前中國經(jīng)濟從高速增長階段轉(zhuǎn)向高質(zhì)量發(fā)展階段，從全球價值鏈的中低端向中高端轉(zhuǎn)型升級，區(qū)域產(chǎn)業(yè)格局明顯變化。從地區(qū)層面看，東部沿海大量制造業(yè)受成本上升影響，已經(jīng)并正向中國內(nèi)地、東南亞轉(zhuǎn)移。從城市群角度看，發(fā)達城市群內(nèi)核心城市集聚高端制造和高端服務(wù)業(yè)、向周邊轉(zhuǎn)移一般制造業(yè)，發(fā)育中都市圈城市群制造業(yè)繼續(xù)向核心城市集聚，城市群外一般城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)多呈現(xiàn)低端制造業(yè)化和低端服務(wù)業(yè)化。其三，區(qū)位決定產(chǎn)業(yè)布局，規(guī)模經(jīng)濟和交通成本決定區(qū)位。企業(yè)產(chǎn)業(yè)布局以最大化利潤為目標，區(qū)位選擇至關(guān)重要。但區(qū)位因素并非一成不變的，隨著規(guī)模經(jīng)濟和交通成本等因素變化。中國東部沿海地區(qū)率先發(fā)展的關(guān)鍵并非是率先開放的政策，而是沿海的地理位置有利于出口；從全球看，約60%的經(jīng)濟總量集中在沿海100公里范圍內(nèi)。高端制造和高端服務(wù)業(yè)聚集在核心大城市，主要是因為規(guī)模經(jīng)濟帶來的成本下降和效率提高。
具體來看，我們在基本面關(guān)注需求側(cè)的人口現(xiàn)狀、人口潛力以及人口購買能力，以及供給側(cè)的住房存量及土地財政依賴度，共涉及23個指標。其中，人口現(xiàn)狀分為總量和結(jié)構(gòu)兩個維度，后者包括外來人口、人口年齡結(jié)構(gòu)、城鎮(zhèn)化率、小學生等指標�；�“人隨產(chǎn)業(yè)走，人往高處走”的基本邏輯，我們從經(jīng)濟實力、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新、交通區(qū)位和公共資源四個方面分析人口潛力。除經(jīng)濟總量外，我們以經(jīng)濟-人口比值（區(qū)域經(jīng)濟份額/人口份額）作為反映經(jīng)濟層面的總體人口吸引力，以A+H股上市公司數(shù)、發(fā)明專利授權(quán)量反映區(qū)域先進產(chǎn)業(yè)及創(chuàng)新能力，以高鐵始發(fā)終到趟數(shù)、高速公路路網(wǎng)密度、到中心城市距離等反映交通區(qū)位，以在校大學生數(shù)、執(zhí)業(yè)（助理）醫(yī)師數(shù)、城市軌道交通里程路網(wǎng)密度反映教育、醫(yī)療、公共交通等公共資源情況。在購買能力方面，我們關(guān)注絕對水平的人均儲蓄存款、人均可支配收入以及相對水平的房價收入比。在供給側(cè)，我們關(guān)注套戶比和土地財政依賴度兩個指標；其中，套戶比反映存量住房市場的總體平衡程度，土地財政依賴度反映地方政府對房地產(chǎn)的依賴及與此相關(guān)的土地出讓偏好。
在市場面，用庫存去化、房價周期、需求透支率、地價房價比等波動較大的4個短期指標研判城市市場短期波動，以在基本面分析基礎(chǔ)上判斷進入時機及優(yōu)先順序。一些城市盡管從基本面上看中長期發(fā)展?jié)摿^大，但如果短期需求透支嚴重，短期之內(nèi)并無發(fā)展?jié)摿�。我們通過4個短期指標反映市場面，包括土地消化周期、房價周期、需求透支率、地價房價比等。由于可售庫存數(shù)據(jù)不全，我們以土地消化周期這種廣義庫存去化指標反映城市住房庫存。房價周期反映城市房價目前處于何種位置，是上漲中還是下跌中，以及相關(guān)持續(xù)時間。需求透支率即為當前住宅銷售面積增速與過去幾年增速的偏離程度，如果大幅偏離過去均值，則很可能意味著風險較大。地價房價比可大致反映房企當前拿地的預(yù)期成本收益比，不過如果缺乏人口和產(chǎn)業(yè)導入，地價房價比低的地區(qū)也缺乏發(fā)展?jié)摿Α?span style="font-size: 13.3333px;">
今日，恒大研究院發(fā)布題為《中國城市發(fā)展?jié)摿ε琶?019》的報告。報告顯示，深圳、北京、上海、廣州穩(wěn)居前四名，成都、南京緊隨其后，分別排名第五、第六。報告顯示，2019年深北上廣穩(wěn)居中長期發(fā)展?jié)摿Π駟吻?名，成都、南京、武漢、重慶、天津、杭州位居前十
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