房貸利率換錨什么意思 買房節(jié)奏是否受影響

　　原標題：個人房貸利率正式“換錨”未來每個人的利率可能不一樣!應該如何買房?

　　全國范圍內(nèi)的房貸利率“換錨”正式落地。今日(8日)，央行房貸利率新政實行，新發(fā)放的商業(yè)性個人住房貸款利率將參照貸款市場報價利率(LPR)進行定價。

　　您準備好了嗎?

　　購房者“畫像”：平穩(wěn)應對未亂節(jié)奏

　　目前，我國每個月有幾十萬筆新增住房貸款，存量則高達6000多萬筆�？梢哉f，房貸利率新政關系到千家萬戶。

　　即將邁入而立之年的小田，7月份在父母支持下在深圳市鹽田區(qū)購置了一處新房，貸款利率較基準利率上浮5%。對于LPR加點的新機制，“沒興趣了解，反正我都已經(jīng)跟銀行簽合同了。”小田稱。

　　北京鏈家一位工作人員告訴記者，9月底時她有一兩位客戶走加急通道辦理了房貸，按照舊的利率定價辦法簽訂了合同。但是其他的客戶依然比較平靜，雖然內(nèi)心有糾結，但是買房的節(jié)奏并沒有受到影響。

　　上升還是下降?

　　此次調(diào)整之后，房貸利率是上升還是下降?

　　對于這一大家關心的問題，央行副行長劉國強在8月20日召開的國務院政策例行吹風會上明確表示：有一點是肯定的，房貸的利率不下降!

　　自2015年10月24日以來，我國個人住房商業(yè)貸款5年及以下的基準利率為4.75%，5年以上為4.90%。目前國內(nèi)絕大多數(shù)住房貸款年限均在5年以上，4.90%這一基準利率通常也是銀行及購房者參考的標準。

　　央行新政明確，首套房貸利率應不得低于5年期以上LPR，即4.85%，二套房貸利率不得低于增加60個基點后的5.45%。對比來看，定價基準轉換后，全國范圍內(nèi)新發(fā)放商業(yè)性首套個人住房貸款利率下限與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當，變化不大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，總體來看，這仍然是一個中性的政策，政策的目的是平穩(wěn)房地產(chǎn)預期，避免房地產(chǎn)利率跟隨LPR明顯下調(diào)，是避免刺激房地產(chǎn)而非打壓房地產(chǎn)。

　　不過，張大偉強調(diào)，LPR利率是浮動的，意味著房貸利率也會是浮動的，此后LPR利率下調(diào)的可能性較大，那么房貸利率也會隨著下調(diào)，房貸利率和目前相比，上漲的可能很小。

　　未來每個人的利率可能不一樣

　　對于新政在各城市的實施，公告也做出了明確的要求。

　　央行表示，省一級分支機構應指導各省級市場利率定價自律機制，在國家統(tǒng)一的信貸政策基礎上，根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率加點下限;銀行業(yè)金融機構應根據(jù)各省級市場利率定價自律機制確定的加點下限，結合經(jīng)營情況、客戶風險狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個人住房貸款利率定價規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點數(shù)值。

　　中國人民大學重陽金融研究院副院長董希淼指出，新政規(guī)定了房貸利率全國統(tǒng)一的最低要求，按照“因城施策”原則，預計多數(shù)地區(qū)個人住房貸款的實際利率將會有所上升。

　　國盛證券稱，原先首套利率有折扣的城市，如上海、廈門等，和原先首套房貸利率上浮的城市，如北京等，短期將受到不同的影響。未來，不乏會出現(xiàn)加點下限為零的城市，亦會出現(xiàn)房價上漲過快加點數(shù)較高的城市，實際按揭利率變化將因城而異。

　　人民銀行成都分行相關負責人表示，新版房貸利率更加市場化，每個銀行會根據(jù)風險防控情況，以及個人信用風險等因素制定價格，未來每個人最后確定的房貸利率加點幅度可能都會不一樣，這也體現(xiàn)因城施策的原則。

　　房貸利率新政對房價影響幾何?

　　房貸利率新政的推出，對于當前的房價影響大嗎?

　　有專家認為影響不大。

　　因為相對于其他房地產(chǎn)價格影響因素(如限購政策和首付比例等因素)，利率變動對于房價的影響相對有限。以一個購房案例進行解釋：

　　假設總房款為300萬元，三成首付90萬元，需向銀行貸款210萬元，根據(jù)不同的房貸利率，按20年期限，以等額本息形式，每個月需要還款的金額如下圖所示：　　

　　可以發(fā)現(xiàn)，隨著房貸利率的上浮，購房者的月供金額確實有所增加，就如一個中小波動，房貸利率由5.9%上升60個基點，到6.5%，每月的月供增加730元，一個較大的波動，房貸利率從5.9%上升到7.9%(上升200個基點，在當前適度寬松的貨幣政策的環(huán)境下，可能性不大，在此引用更多的是壓力測試)，每月的月供增加2500元。

　　下圖是首付增加對于購房者的影響：　　

　　同樣是300萬元的房子，按照首付60%計算(接近北京、上海等一線城市的二套房首付比例)，需要180萬元首付款，相比原來(三成首付)，多繳納90萬元現(xiàn)金。

　　由以上案例可見，相比利率波動使得每月增加上千元月供，首付比例波動則需要購房者短時間內(nèi)籌集和繳納大筆購房首付款，對于購房者的購買力和需求影響更大。實務中，各地確實也是通過提高二套房首付比例來抑制投機炒房，調(diào)控房價的。

　　具體請看部分一二線城市的二套房首付比例：　　

　　另外，大部分一二線城市，還對購房資格進行了限制，只有具有本地戶口、工作居住證或者在本地繳納多年社保/稅收的前提下，才有資格購房，如此進一步限制了購買力和需求。

　　綜上所述，相比首付比例和各地的限購政策，此次利率新政對于房價影響有限。

　　購房貸款的兩點建議

　　房貸利率新政下，應該如何買房?

　　由于市場報價機制(LPR)的引入，不排除新的房貸利率比老政策(基準利率)有更大的波動性，如此也意味著更大的利率風險。因此，筆者建議：

　　(1)留足余量，量力而行。購房者在測算月供和貸款規(guī)模時，應該結合自己的收入水平，留足余量，量力而行。如每月到手收入為20000的購房者，建議考慮將月供額度設置為10000元，按等額本息(利率5.9%)、20年貸款期限計算，可貸額度在150萬左右。如此配置，一方面，保證了每月有10000元的消費/生活開支或者儲蓄，不會影響到生活質量，另一方面，即使房貸利率出現(xiàn)向上波動，每月多支出上千元房貸月供，也是可以接受的。反之，如果余量不足，雖然可貸金額有所提高，但是受到利率風險的影響也相應增大了，嚴重的可能會影響生活質量。

　　(2)選擇公積金貸款/混合貸。目前房貸利率新政僅限于商業(yè)貸款，公積金貸款仍沿用老辦法，不僅利率更低，而且利率波動小，利率風險更低。故同等條件下，如果條件允許，建議選擇公積金貸款，如果公積金貸款額度不夠，也可以考慮公積金+商貸混合模式。