各地"搶人"背后: 支撐樓市 蘇州“搶人”背后：庫存去化周期超過13個月

　　低門檻落戶對樓市形成支撐

　　調控與土地供應、樓市供求關系等的變化息息相關。也有不少當地業(yè)內人士認為，蘇州此前調控過于嚴厲，如今只是“松一松水龍頭”。2019年，蘇州各區(qū)庫存均非常健康，均在9個月以下；到了2019年8月，蘇州樓市出現了拐點，成交大幅下降，才導致如今的局面。

　　積極去化的城市不止蘇州，10月29日哈爾濱市舉行房地產企業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展座談會，哈爾濱將采取多項措施，在企業(yè)建設資金、預售資金監(jiān)管、基礎設施配套費收取等方面研究扶持政策，在公積金支持、銀行貸款方面合理進行引導，同時組織開展一系列惠民購房活動等方面出臺政策，推動房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展，拉動經濟增長。

　　12月11日，四川省自貢市富順縣發(fā)布《富順縣促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展七條措施》。此次政策對于當地的各類物業(yè)去庫存等給予了支持，同時相關支持力度也非常大，進一步說明當前三四線城市去庫存的壓力。由于富順在今年1月2日發(fā)布過購房鼓勵政策，當時被認為是“2020年救市第一槍”。

　　即使在前面已經出臺調控收緊的城市，也通過人才等其他政策來平衡調控政策的負面影響。比如寧波7月份出臺限購擴圍，升級監(jiān)管的“十條”新政，但是8月份隨即出臺《進一步放開我市落戶條件》的政策，并且于9月份實施；杭州也是在一邊放寬落戶門檻一邊調控政策升級；最近比較引人注目的城市就是福州和無錫。

　　福州在7月份升級了調控政策，加強了資金監(jiān)管。10月份福州就發(fā)布了新的人才引進貨幣補貼及住房補助的政策，12月14日發(fā)布《福州市人民政府辦公廳印發(fā)關于進一步降低落戶條件壯大人口規(guī)模若干措施的通知》，明確不設學歷、年齡、就業(yè)創(chuàng)業(yè)限制，外省市人員均可申請在福州落戶，六縣（市）、長樂區(qū)人員均可申請在五城區(qū)落戶。這一次把落戶門檻降到零。無錫也是今年兩度收緊房地產市場政策，12月份也全面取消落戶限制，并且取消房屋面積限制，也取消了社保和居住證方面的限制，可謂又一個“零門檻”落戶的城市誕生。同策研究院分析師丁垚認為，人才政策對于房地產市場重要的支撐，對于房地產市場的影響不僅短期有效，長期也是利好。

　　縱觀2020年，市場熱度主要體現在土地市場和房價兩個方面，而市場規(guī)模方面表現可謂一般，大部分城市的銷售面積未達到去年同期水平（少部分城市面積正增長）。尤其是三四線城市，面臨的形勢更為嚴峻。三四線城市在棚改貨幣安置政策的刺激下，房地產市場開始升溫，房企也在三四線城市大量拿地，隨著2018年棚改貨幣化政策收緊，房企意識到三四線城市風險來臨，開始加快三四線城市的周轉，2018年三季度后西部地區(qū)新開工面積迅速上升。新開工增速的上漲并不是這些地區(qū)市場趨好，恰恰相反，更多房企的意圖是加快離場。開工的加快勢必造成這些區(qū)域的庫存上升，而大量三四線城市存在住房同質化嚴重的問題，基本沒有差異化，只能靠價格競爭，后期形勢也比較嚴峻。這對城市的土地、稅收等均會有較大的影響。

　　事實上，近兩年來，通過并區(qū)、人才引進、落戶門檻降低等政策來形成對房地產市場支撐的城市卻越來越多。丁垚認為，蘇州、哈爾濱、漳州可以說代表了目前國內三種不同類型的庫存走高城市，調控放松的依據是“促進房地產市場健康平穩(wěn)發(fā)展”。“最好的政策是維持市場平穩(wěn)發(fā)展”。

　　同策研究院通過對比前后兩年數據，發(fā)現蘇州、漳州、哈爾濱是庫存上升的典型城市：截至2019年11月，蘇州商品住宅庫存738.13萬平方米，去化周期9.1個月，一年之后，蘇州庫存1018.01萬平方米，去化周期上升到13.5個月；福建漳州在2019年11的時候，庫存128.30萬平方米，去化周期14.8個月，今年11月，雖然庫存上升至141.24萬平方米，但去化周期略微下調至14.2個月；哈爾濱2019年11月庫存992.68萬平方米，去化周期16.4個月，今年11月，哈爾濱庫存達到了1536.89萬平方米，去化周期29.1個月。

　　具體分析一下這三座城市的特征，也能看出“一城一策”下城市的分化：

　　蘇州，經濟與人口潛力較大，但自去年樓市調控連番升級后，投機投資乃至部分改善需求被壓抑，市場開始下行，加之疫情后供地有所放松，現房銷售條件部分取消，土地與住宅供應較為充足，導致庫存增加。這種類型的城市并非實際需求不足，政策限制太嚴是主要原因。

　　哈爾濱，是全國人均GDP倒數的省會城市，雖然同為二線城市，但經濟實力遠不及蘇州。與蘇州不同，哈爾濱庫存增加的主要原因是實際需求不足。一是疫情對經濟乃至居民收入產生負面影響尚未消除，剛需減少，二是經濟不振帶來的投資需求退場。

　　漳州，則是典型的三四線城市，內生經濟實力不如二線城市，雖然調控政策較為寬松，但經過前幾年的一輪市場上行后，經濟與人口支撐的內生需求不足，同時目前大環(huán)境下廈門投資客減少，而土地供應并未放緩，形成供大于求的局面。