第一次買(mǎi)房之全攻略

　　隨著當(dāng)前房?jī)r(jià)的不斷上漲，買(mǎi)房的人從幾十萬(wàn)到幾百萬(wàn)甚至幾千萬(wàn)不等，這已經(jīng)耗盡了整個(gè)家庭幾十年的積蓄。因此，我們?cè)谫I(mǎi)房時(shí)一定要小心。在買(mǎi)房之前，我們必須弄清楚以下九個(gè)過(guò)程，并弄清楚每個(gè)過(guò)程中的注意事項(xiàng)，希望能讓你的購(gòu)房之路更加順暢。

　　流程1:明確的目標(biāo)

　　買(mǎi)房的過(guò)程是最好要考慮的：買(mǎi)房時(shí)該怎么做，如果是用于自住，你需要考慮以下因素：是買(mǎi)新房還是二手房；是否靠近汽車(chē)站；看病或購(gòu)物是否方便；孩子離學(xué)校的距離是否合適；房子周?chē)�的環(huán)境怎么樣；離市中心有多遠(yuǎn)？當(dāng)然，所有假設(shè)的前提是你應(yīng)該做一個(gè)清晰的預(yù)算。一旦這一步被確認(rèn)，你就可以開(kāi)始準(zhǔn)備房子了。

　　過(guò)程2:現(xiàn)場(chǎng)觀察

　　要當(dāng)場(chǎng)看房，應(yīng)考慮以下因素：開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)；房地產(chǎn)本身的容積率、建筑間距和綠化率；戶(hù)型的房費(fèi)、采光通風(fēng)、滲水及交付標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目周?chē)��?a href=http://qianjiji.cn/life/ target=_blank>生活設(shè)施是否方便；房地產(chǎn)周?chē)�是否有高壓線(xiàn)等污染情況。

　　流程3:支付方式

　　支付方式分為一次性支付、分期支付、抵押支付和公積金貸款。

　　一次性付款：這是最常見(jiàn)的付款方式，目前一般用于低價(jià)位和小單元的銷(xiāo)售。一次性付款通�？梢詮馁u(mài)家那里得到房?jī)r(jià)的5%左右的折扣。如果是現(xiàn)有的房子，它可以很快得到房子的產(chǎn)權(quán)。如果是高級(jí)住宅，這種付款方式的價(jià)格較低。同時(shí)，一次性付款需要籌集大量資金，而這筆資金的利息是損失的，這給財(cái)力有限的買(mǎi)家?guī)��?lái)了很大的壓力。如果是一次性付款，要求更快交付，開(kāi)發(fā)商可能無(wú)法按期交付房屋，導(dǎo)致利息損失甚至全部房款損失，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)高。

　　分期付款分為無(wú)息分期付款和低息分期付款，這兩種付款方式很有吸引力。其優(yōu)點(diǎn)是可以緩解一次性付款的經(jīng)濟(jì)壓力，也可以用購(gòu)房款來(lái)督促開(kāi)發(fā)商履行合同中的承諾。但缺點(diǎn)是隨著付款期限的延長(zhǎng)，利率越高，購(gòu)房款就比一次性付款高。

　　按揭付款，即按揭貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)作為抵押，銀行先向開(kāi)發(fā)商支付房?jī)r(jià)款，然后購(gòu)房者按月分期向銀行支付本息的一種付款方式。因?yàn)樗�能迅速將潛在的市�?chǎng)需求轉(zhuǎn)化為有效的需求，所以它已經(jīng)成為促進(jìn)活躍的房地產(chǎn)市場(chǎng)的最有效的手段。它的優(yōu)點(diǎn)是可以籌集到所需的資金，實(shí)現(xiàn)買(mǎi)房的愿望，并花明天的錢(qián)來(lái)實(shí)現(xiàn)今天的夢(mèng)想。缺點(diǎn)是目前的程序很麻煩，而且有很多限制。

　　除了使用多年的積蓄外，居民一般先為住房資金不足的人申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款，然后為住房資金不足的人申請(qǐng)銀行個(gè)人住房抵押貸款。目前，這種個(gè)人住房公積金貸款與銀行個(gè)人住房抵押貸款相結(jié)合的“組合貸款”已成為最常見(jiàn)的購(gòu)房貸款方式。因?yàn)檫@樣更現(xiàn)實(shí)、更合理，畢竟每個(gè)家庭可以借的個(gè)人住房公積金不會(huì)太多，如果全部貸款給銀行，利息會(huì)太重。

　　流程4:評(píng)估訂閱

　　認(rèn)購(gòu)書(shū)的主要內(nèi)容包括：

　　1.認(rèn)購(gòu)財(cái)產(chǎn)；2.房?jī)r(jià)、戶(hù)型、面積、單價(jià)(幣種)和總價(jià)；3.付款方式(一次性付款、抵押付款)；4.認(rèn)購(gòu)條件(存款金額、正式條約標(biāo)識(shí)的時(shí)間和地點(diǎn)、付款地點(diǎn)、賬戶(hù))。

　　簽署認(rèn)購(gòu)書(shū)后，賣(mài)方還應(yīng)向買(mǎi)方簽發(fā)《簽約須知》，告知買(mǎi)方簽署地點(diǎn)，買(mǎi)方應(yīng)攜帶證書(shū)、買(mǎi)方委托他人簽署合同時(shí)的授權(quán)委托書(shū)、貸款證明的說(shuō)明

　　在商品經(jīng)濟(jì)活躍的今天，越來(lái)越多的人關(guān)注房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，公證越來(lái)越顯示出其重要性。公證是根據(jù)具體要求和專(zhuān)業(yè)知識(shí)對(duì)雙方進(jìn)行嚴(yán)格審查，以防止糾紛和減少訴訟。通過(guò)公證，采用一系列嚴(yán)格的程序?qū)Υ诉M(jìn)行審核，從而將購(gòu)買(mǎi)風(fēng)險(xiǎn)降低到一個(gè)較低的水平，同時(shí)也對(duì)促進(jìn)雙方的認(rèn)真履行起到了重要的作用。

　　流程6:簽署合同

　　在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，我們必須謹(jǐn)慎對(duì)待。今后一旦與出賣(mài)人發(fā)生糾紛，購(gòu)房合同可以成為解決糾紛的重要依據(jù)和憑證。在簽訂合同前，需要認(rèn)真核對(duì)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)和“五證”(即計(jì)委的可行性研究批準(zhǔn)文件、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、開(kāi)工許可證、商品房預(yù)售許可證)；如果是現(xiàn)房，按照規(guī)定，開(kāi)發(fā)商不再需要申請(qǐng)“銷(xiāo)售許可證”，而是辦理產(chǎn)權(quán)證審批手續(xù)，到產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)辦理房屋所有權(quán)初始登記，并通過(guò)《房屋產(chǎn)權(quán)證》。想清楚開(kāi)發(fā)商的《房屋產(chǎn)權(quán)證》是否包括你想買(mǎi)的房子嗎？所有的檢查結(jié)束后，你需要支付一定的押金。在合同中，買(mǎi)方必須履行所有的疑問(wèn)。如果你對(duì)簽合同沒(méi)有把握，你可以委托律師協(xié)助你處理。律師可以幫助你起草補(bǔ)充協(xié)議，審查稅收和費(fèi)用表，審查合同指示，審查付款狀態(tài)，等等。

　　過(guò)程7:房屋驗(yàn)收

　　房屋驗(yàn)收應(yīng)注意幾個(gè)方面：(1)門(mén)窗的插銷(xiāo)和門(mén)鎖是否過(guò)長(zhǎng)、過(guò)緊；(2)門(mén)是否插得太少？門(mén)的縫隙是否過(guò)大(尤其是門(mén)鎖的一側(cè))；(3)門(mén)的四邊是否靠近門(mén)框？門(mén)打開(kāi)或關(guān)閉時(shí)是否有特殊聲音；(4)窗臺(tái)下有水漬嗎？如果是這樣，窗戶(hù)可能會(huì)漏水。(5)窗戶(hù)與混凝土界面之間是否有縫隙？(6)打開(kāi)和關(guān)閉窗戶(hù)是否過(guò)緊？你能把它關(guān)好嗎？(7)窗玻璃是否完好？地板松了嗎？爆裂？撞到凹面了嗎？它走路時(shí)會(huì)發(fā)出吱吱聲嗎？

　　流程8:財(cái)產(chǎn)管理

　　物業(yè)管理費(fèi)有哪些方面？管理服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)；(二)公共設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)費(fèi)用；(3)綠化管理費(fèi)；(4)清潔衛(wèi)生費(fèi)用；(5)安全費(fèi)用；(6)辦公費(fèi)用；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊；(8)法定稅費(fèi)。此外，物業(yè)管理費(fèi)還應(yīng)包括物業(yè)管理公司的利潤(rùn)。對(duì)于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，保險(xiǎn)費(fèi)可以計(jì)入成本。適應(yīng)我國(guó)基本價(jià)格制度的變革，物業(yè)管理費(fèi)根據(jù)不同的定價(jià)主體和形成方式，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)節(jié)、政府引導(dǎo)和政府定價(jià)進(jìn)行定價(jià)。

　　流程9:產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓

　　《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“預(yù)售商品房購(gòu)買(mǎi)人應(yīng)當(dāng)自商品房交付之日起90日內(nèi)辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)；商品房買(mǎi)賣(mài)的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)自買(mǎi)賣(mài)合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋權(quán)屬登記手續(xù)。”對(duì)于房屋銷(xiāo)售的權(quán)屬轉(zhuǎn)移和過(guò)戶(hù)登記，一般情況下，買(mǎi)受人購(gòu)買(mǎi)房屋后，由買(mǎi)賣(mài)雙方或出賣(mài)人代理到房屋所在地的房地產(chǎn)和土地管理部門(mén)辦理轉(zhuǎn)移和過(guò)戶(hù)登記手續(xù)。