解密深圳房價暴漲真實原因：深圳房價上漲有三大原因

　　【解密深圳房價暴漲真實原因：深圳房價上漲有三大原因】從深圳第一豪宅背后的資本大佬，到把房子炒成了股票的“最窮炒房團”，最近一段時間，何師父沒少念叨深圳樓市。這是沒有辦法的事，20年來的中國，若論最穩(wěn)定最快速增值的資產(chǎn)，沒有超過深圳房地產(chǎn)的。老何作為一個財經(jīng)UP主，自然是必須好好研究這個課題。

　　我們先看一組數(shù)據(jù)：

　　根據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，在中國經(jīng)濟遭遇前所未有困難的2020年，深圳房價漲幅依然高達32.9%。很多熱門小區(qū)，漲幅達到50%以上。

　　八仙過海，尚且需要各顯神通，可是深圳炒房客，比神仙還要逍遙，光著屁股從泡沫里游過去，就能輕輕松松把錢賺到手。

　　沒上車的永遠在騷動，買了房的都有恃無恐。

　　那么問題來了，深圳房價可以持續(xù)穩(wěn)定暴漲，甚至無視全國房地產(chǎn)市場走勢，走出獨立行情，究竟誰給了ta勇氣？

　　關(guān)于房地產(chǎn)價格暴漲，常識性的歸因是這幾個：地方財政對土地依賴的推動力，貨幣超發(fā)導(dǎo)致脫實向虛的涌動。老何要告訴你的是，這些理由全部錯誤。

　　常識固然重要，但是不做深入研究僅憑常識推斷，往往會南轅北轍。

　　其實只要簡單查一下數(shù)據(jù)，你就會發(fā)現(xiàn)，深圳政府早就不需要靠賣地賺錢了。而房產(chǎn)金融化貽害無窮，可歸根結(jié)底，金融炒作的基礎(chǔ)在于稀缺，金融化只是房價永遠上漲的副產(chǎn)物而已。

　　真相或許讓你聽起來很不舒服，但事實上，對制造業(yè)能推動GDP的不恰當(dāng)執(zhí)迷，恐怕才是深圳房價的最大推手。

　　何師父今天就來剖析一下這個顛覆常識的深圳樓市，以及樓市之外的更大問題。

　　一、土地財政深圳背鍋

　　過去20年，全中國房價都是一路上漲，有一個背后原因大家早就耳熟能詳，那就是土地財政——地方政府拿賣地的錢，去進行規(guī)模龐大的投資，拉動GDP增長。

　　所以很多人說，一旦房價下降，損害的是所有人的利益。更有人覺得，房價綁架了地方政府，所以沒法下跌。

　　但是，把這個邏輯套在深圳頭上，是典型的看后視鏡開車。

　　三、四十年前，土地財政的確對深圳貢獻巨大。當(dāng)時國家能拿給深圳特區(qū)的真金白銀并不多，某種程度上，深圳是中國土地財政的開創(chuàng)者之一，沒有賣地收入和土地融資，就沒有深圳的高速發(fā)展。

　　今天的深圳是什么樣？

　　拿出一個街道辦的制造業(yè)就能跟美國PK，這雖然是調(diào)侃，但確實說明了深圳今天的制造業(yè)之發(fā)達。

　　可是坐擁華為、騰訊、萬科等優(yōu)質(zhì)企業(yè)，也恰恰讓深圳成為全國最不依賴土地財政的城市，稅收才是深圳最大財源。

　　根據(jù)2020年一般公共預(yù)算收入和土地出讓金對比，深圳的土地財政依賴度僅有27%，其它城市動輒100%以上（地方政府有多個財政賬本，土地出讓金屬于政府性基金收入，不包含在一般公共預(yù)算收入之內(nèi)，所以會出現(xiàn)超過100%的情況）。

　　何師父簡單講幾個結(jié)論性要點：

　　1.房價最高，漲幅最快的幾個城市，深圳、上海、北京，財政對土地的依賴度都不高，甚至可以說早就擺脫了土地財政依賴。

　　2.近年來，制造業(yè)尤其是高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展較為快速的城市，對土地財政的依賴度也在中位數(shù)以下，如蘇州、合肥、天津、長沙、重慶。

　　3.一個鮮明的特點是，直轄市和特區(qū)跟省會類的大城市相比，對土地財政的依賴度急劇降低，這可能是因為其現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型更徹底所致。

　　深圳是最近幾年房價漲幅最大的城市之一，顯然不能用土地財政來解釋。

　　從下面這張圖可以明顯看出，深圳一點都不急著賣地，2011年之后的土地出讓面積急劇減少。

　　深圳高房價的真正原因顯然易見：住房實在是太少了。

　　這也符合基本的經(jīng)濟學(xué)常識：房地產(chǎn)價格歸根結(jié)底由供需關(guān)系決定的。我們把右軸的房價絕對值改成增速，再做一張圖，能看得更清楚：

　　過去十五年間，住宅用地出讓面積與房價增速，呈現(xiàn)明顯的負相關(guān)。

　　2011年之后的土地出讓斷崖式下滑，新房供應(yīng)太少，是此后深圳房價暴漲的根本原因。