解密深圳房?jī)r(jià)暴漲真實(shí)原因:深圳房?jī)r(jià)上漲有三大原因
四、制造業(yè)悖論
理論上說,制造業(yè)能提高中下層居民收入,有益于老百姓買房。對(duì)深圳“脫實(shí)向虛”的口誅筆伐,看上去讓你站在了道德的制高點(diǎn)。
但現(xiàn)實(shí)往往存在大量悖論,恰恰是深圳對(duì)制造業(yè)的過度扶持,讓你更加買不起房了。
為什么這么說?
實(shí)際上,深圳在過去四十年始終是“工業(yè)立市”的典范。2019年,深圳的二、三產(chǎn)比重大約是四六開,二產(chǎn)占比遠(yuǎn)高于北上廣。
最近幾年華為等大企業(yè)的外遷,也讓深圳政府非常焦慮,正想盡辦法加大對(duì)工業(yè)的支持。
而地方政府最得心應(yīng)手的產(chǎn)業(yè)支持手段,就是供地。
在土地拍賣制度下,拍賣溢價(jià)率可以大致反映土地供應(yīng)的緊缺程度。從上圖可以看到,最近幾年,深圳工業(yè)用地的溢價(jià)率一直接近于零,說明供應(yīng)非常充足。
大家去龍崗等工業(yè)區(qū)看一看,就能感受到深圳在這方面有多大方。
住宅用地的供應(yīng),卻在對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持中受到進(jìn)一步擠壓。
從2012年起,深圳每年的新增土地供應(yīng)主要來自舊城改造,其中很大一部分是把落后的舊工業(yè)區(qū)拆除改造,簡(jiǎn)稱“工改”。
“工改”過程中,原本有一個(gè)做法是把“普通工業(yè)用地”(M1)改變?yōu)?ldquo;新型產(chǎn)業(yè)用地”(M0),后者允許在產(chǎn)業(yè)園內(nèi)配套建設(shè)商業(yè)、公寓,這是深圳新增住房的重要來源。
然而,為了應(yīng)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的不斷外遷,擴(kuò)大工業(yè)工地面積,深圳拿出了一個(gè)簡(jiǎn)單粗暴的辦法。2018年8月印發(fā)的《深圳市工業(yè)區(qū)塊線管理辦法》,嚴(yán)禁在工業(yè)用地中安排成套商品住宅、專家樓、商務(wù)公寓,直接切斷了這條增加住宅的途徑。
2019年11月,深圳一次性推出30平方公里的產(chǎn)業(yè)用地,這比上海整個(gè)“十三五”期間的新增產(chǎn)業(yè)用地都要多。
更直觀一點(diǎn)說,深圳2021年的住宅用地供應(yīng)計(jì)劃是363.3公頃,相當(dāng)于3.63平方公里,僅僅是上述產(chǎn)業(yè)用地面積的十分之一。
在產(chǎn)業(yè)用地的擠壓下,根據(jù)深圳2035規(guī)劃,未來15年,深圳新增的商業(yè)住宅都不會(huì)超過70萬套。
深圳,真的需要這么多制造業(yè)嗎?
要說中國(guó)需要制造業(yè),肯定是正確的?墒巧钲诒旧砻娣e狹小,要么把占地過大的制造業(yè)轉(zhuǎn)移到周邊地區(qū),要么干脆擴(kuò)大深圳轄區(qū)面積,或許是更好的選擇。
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