買房按套內(nèi)面積算 購房者今后將明白消費

　　原標(biāo)題：住建部征求意見 買房或?qū)�按套�?nèi)使用面積計價

　　四海網(wǎng)訊 2月18日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部網(wǎng)站發(fā)布的一則《通知》在房地產(chǎn)市場引發(fā)輿論漩渦，這則《關(guān)于<城鄉(xiāng)給水工程項目規(guī)范>等38項住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域全文強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見的通知》中明確提出，“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，這也是住建部首次提議房產(chǎn)交易以套內(nèi)使用面積計價，此舉對于樓市有何影響，揚(yáng)子晚報記者進(jìn)行了采訪。揚(yáng)子晚報/揚(yáng)眼記者 馬祚波

　　規(guī)范之一 住建部首提“以套內(nèi)使用面積交易”

　　在這份涉及38項強(qiáng)制性工程建設(shè)規(guī)范中，包括了《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》，該規(guī)范是為貫徹執(zhí)行國家技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，保障住宅項目安全、適用、宜居、綠色和耐久，規(guī)范住宅項目規(guī)模、布局、功能、性能及技術(shù)措施而制定的。意見稿提出，住宅項目建設(shè)、使用和維護(hù)必須遵守本規(guī)范。

　　揚(yáng)子晚報記者注意到，在其中第2.4.6條指出“住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易”，意見稿中還寫道，這一條是居民關(guān)注的焦點問題，關(guān)系到每個住宅用戶的切身利益。目前，我國住宅建筑主要以建筑面積進(jìn)行交易，這樣會出現(xiàn)同一項目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不同的問題，從而加劇“公攤面積傷民”的矛盾。

　　據(jù)悉，這38項規(guī)范是由住建部組織中國城市建設(shè)研究院等單位聯(lián)合起草，在征求各地住建部門及相關(guān)單位意見的同時，也向社會公開征求意見，截止時間為今年3月15日。

　　規(guī)范之二 四層樓以上應(yīng)安裝電梯

　　除了建議按套內(nèi)使用面積交易之外，《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》還對電梯安裝提出規(guī)定，要求四層及四層以上的新建住宅建筑，或住戶入口層樓面距室外設(shè)計地面的高度超過9米的新建住宅建筑應(yīng)設(shè)電梯，且應(yīng)在設(shè)有戶門和公共走廊的每層設(shè)站。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹，每個設(shè)置電梯的居住單元應(yīng)至少設(shè)有1臺可容納擔(dān)架的電梯，且電梯轎廂尺寸也有具體限定，不應(yīng)小于1.50米×1.60米，轎廂門凈寬不應(yīng)小于0.90米。此外，十二層及十二層以上的住宅建筑，每個居住單元設(shè)置電梯不應(yīng)少于2臺，其中設(shè)置可容納擔(dān)架的電梯不應(yīng)少于1臺。

　　對于老舊住宅加裝電梯的，也要求加裝電梯的載重量不應(yīng)小于300千克，轎廂門凈寬度不應(yīng)小于0.80米。

　　規(guī)范之三 新建住宅需全裝修交付

　　《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》還提出，城鎮(zhèn)新建住宅需全裝修交付，即所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，給水排水、供暖、通風(fēng)和空調(diào)、燃?xì)�、照明供電等系統(tǒng)基本安裝到位，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完畢，達(dá)到基本使用標(biāo)準(zhǔn)。

　　同時，住宅交付時應(yīng)當(dāng)具備接通水、電、燃?xì)�、暖氣等條件，配套設(shè)施具備交付使用條件，安全防護(hù)設(shè)施驗收合格。另外，還對房屋驗收交付給出詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)，如防水墻、地面無滲漏、無積水;抹灰頂面粘結(jié)牢固，無空鼓，表面平整、潔凈，無裂縫等等。

　　此外，《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》還提出住宅使用年限不低于50年，即房屋建筑在正常設(shè)計、正常使用、正常維護(hù)下所應(yīng)達(dá)到的工作年限。

　　專家解讀

　　觀點一：對實際購房成本支出無影響

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，是否按套內(nèi)使用面積計價，對于購房者的實際購房成本支出基本沒有影響。其主要影響的是部分打著“擦邊球”賣低得房率房子的開發(fā)商。另外，對于購房者而言，物業(yè)費等因為建筑面積衍生的收費也有可能降低。

　　他還指出，公攤面積并不是越小越好，不計入面積價格，意味著開發(fā)商同樣可以提高套內(nèi)單價，另外如果開發(fā)商過度擠壓公攤，有可能導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下降，包括樓道、會所、大堂等公共面積縮水。

　　觀點二：套內(nèi)使用面積≠套內(nèi)建筑面積

　　南京工業(yè)大學(xué)天誠不動產(chǎn)研究所所長吳翔華告訴揚(yáng)子晚報記者，在住建部2001年頒布的商品房銷售管理辦法中明確指出，商品房銷售可以按三種方式計價，分別是按套、按建筑面積、按套內(nèi)建筑面積。在過去的房產(chǎn)證和如今的不動產(chǎn)證上，都記載著房屋的建筑面積和套內(nèi)建筑面積，尚無“套內(nèi)使用面積”的提法。

　　以重慶市為例，當(dāng)?shù)厥前凑仗變?nèi)建筑面積計價的，即建筑面積與公攤面積的差額面積。不過，在此次公布的《住宅項目規(guī)范(征求意見稿)》中，寫明的卻是按“套內(nèi)使用面積”計價。

　　吳翔華指出，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+套內(nèi)陽臺面積，目前的產(chǎn)權(quán)證上并未標(biāo)注套內(nèi)使用面積，因而按照套內(nèi)使用面積計價并不具備可操作性。

　　觀點三：購房者今后將明白消費

　　2018年，一篇《買100平方米的房子只得70平方米，這么坑的“公攤面積”到底怎么來的?》的文章引發(fā)買房人強(qiáng)烈共鳴，新華社、人民日報等媒體也發(fā)文質(zhì)疑該制度的不合理。重慶市早在2002年便以地方法規(guī)的形式，對商品房的計價方式做出明確規(guī)定，以套內(nèi)建筑面積作為計價依據(jù)。

　　南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會秘書長張輝認(rèn)為，此舉的最大益處是讓購房者明明白白消費，最大限度地減少房地產(chǎn)交易糾紛，從而保護(hù)購房者的合法權(quán)益。

　　至于對房價的影響，業(yè)內(nèi)人士指出并無直接關(guān)聯(lián)，如果按照套內(nèi)使用面積計價的話，在房產(chǎn)總價不變的情況下，單價將會明顯上漲。

　　觀點四：政策落實尚需時日

　　針對該規(guī)范的具體落實時間，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，這只是工程建設(shè)規(guī)范公開征求意見，距離正式文件還很遙遠(yuǎn)，即使成為正式文件，仍不確定是建議標(biāo)準(zhǔn)還是規(guī)定強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)。如果出臺套內(nèi)使用面積計價，還要考慮之前已經(jīng)入市的項目如何銜接。

　　不過，從長期趨勢來看，他認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)市場上的公攤計價、期房銷售、二手房雙邊代理等現(xiàn)象，都將隨著樓市的發(fā)展而有所改變。