買二手房要注意哪些問題 購買二手房千萬要謹(jǐn)慎
買二手房要注意哪些問題 購買二手房千萬要謹(jǐn)慎
四海網(wǎng)：買二手房不像買新房那樣更簡單一些，二手房牽涉到房東又牽涉到貸款交稅，過程復(fù)雜，如果有些方面注意不到，會遭受不必要的糾紛和損失。
第一、查明產(chǎn)權(quán)狀況，最為重要
即認(rèn)真審查房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、可靠性。
第一步是要賣方提供產(chǎn)權(quán)證書、身份證件、資格證件以及其他證件。
第二步應(yīng)向有關(guān)房產(chǎn)管理部門查驗(yàn)所購房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的來源和產(chǎn)權(quán)記錄，包括房主、檔案文號、登記日期、成交價(jià)格等。
第二、要查驗(yàn)房屋有無債務(wù)負(fù)擔(dān)
購房者需了解所購房有無抵押、是否被法院查封，以及與人共享等，產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購買。注意產(chǎn)權(quán)證上的房主與賣房人是否是同一個(gè)人。
其次要搞清楚所購房源是否屬于允許出售的房屋。一般來說，軍隊(duì)、醫(yī)院、學(xué)校的公房必須要原單位蓋章后才能出讓。此外，千萬不要忘記了解購買的房子已有多長歷史、土地使用期限還有多長;有沒有欠費(fèi)情況，如物業(yè)管理、水、電、氣費(fèi)等。
第三、要認(rèn)真考察房屋周圍有無污染源
如噪音、有害氣體、水污染、垃圾等，以及房屋周圍環(huán)境、小區(qū)安全保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔等方面的情況。
對房屋配套設(shè)施的考察主要有：水質(zhì)、水壓、供電容量、燃?xì)夤⿷?yīng)、暖氣供應(yīng)情況和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以及電視接收的清晰度等。走訪一下周圍的鄰居，這樣可以對小區(qū)的環(huán)境和生活方便度會有更深入的了解。
第四、買賣雙方需見面
現(xiàn)在二手房市場有很多不規(guī)范的行為，如吃差價(jià)的行為。很多買房人面對的時(shí)候只是房屋的中介公司，對房屋的具體狀況不清楚，也沒有見到真正的業(yè)主和賣家，這過程中就會發(fā)生比較大的價(jià)差，如這套房子只需132萬，中介會提高價(jià)格以140萬賣出，實(shí)際上買賣雙方都受到了損失，有些中介公司就利用這樣的方式賺取差價(jià)。從嚴(yán)格的法律法規(guī)和行業(yè)管理上這是違規(guī)違法行為，但是很多購房人不知道。
第五、簽合同要謹(jǐn)慎
通過中介購買二手房，一般要簽兩個(gè)合同，即與房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買賣契約》，還有與中介公司簽署的《房產(chǎn)中介合同》，房產(chǎn)中介合同在法律上叫作居間合同。
簽署前一定要注意以下事項(xiàng)：
一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。
二要審查對方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對方是賣主的合法代理人。
三要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。
簽訂《房產(chǎn)中介合同》或《買賣契約》時(shí)，買方需交納購房首付款或訂金，切記此款應(yīng)親自交給賣主，并由賣主出具收據(jù)。交給其他人，一定要審查對方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對方是否是賣主的合法代理人。除了要選擇信譽(yù)好的品牌中介公司和選擇專業(yè)素質(zhì)好、負(fù)責(zé)任的經(jīng)紀(jì)人外，選擇購房時(shí)，一定實(shí)地看房、多看幾次。
第六、在房屋買賣合同中必須寫明原房主何時(shí)遷出其戶口
購買“二手房”，必須在原房主戶口全部遷出后，方能辦理新產(chǎn)權(quán)人及其共同生活的直系親屬的入戶手續(xù)。為避免因戶口遷移而引起的問題，購房者在購買二手房時(shí)應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)，簽訂好有關(guān)戶口遷移的條款，不僅要明確約定原產(chǎn)權(quán)人戶口遷出的時(shí)間，還應(yīng)明確不及時(shí)遷移的法律后果。
必要的時(shí)候，可以和原房主一起到當(dāng)?shù)嘏沙鏊_認(rèn)其戶口是否全部遷走，然后再辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)或結(jié)清購房款。一定在合同中注明，“甲方(賣方)應(yīng)在幾日內(nèi)把戶口遷出，不得拖延。”并約定不能如期遷出時(shí)的懲罰措施。
第七、正常情況下，房子交接完畢，房產(chǎn)登記過戶后當(dāng)日，才應(yīng)該付清全部房款
如果不能按時(shí)交房，以及買方在未取得房地產(chǎn)證前，則根據(jù)情況，暫扣部分房款，不應(yīng)付清全部房款。這方面應(yīng)在《房屋買賣契約》中注明暫扣多少房款的具體數(shù)字。因?yàn)樵趯徟k理證件的過程中，如手續(xù)有問題，就辦不了房地產(chǎn)證。
最后，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí)，必須本人到場，如本人因故不能到場領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。
