地下車庫(kù)有產(chǎn)權(quán)嗎？小區(qū)地下停車位歸誰(shuí)所有？

　　我們的社會(huì)有許多的人口，但只有有限的土地，有許多的東西它是有限的，不可能每個(gè)人都可以擁有。那么有些東西給怎么分配呢？隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我們大多數(shù)人都會(huì)選擇買房和買車。但是我們買了車后，就需要一個(gè)地方停車，今天就和小編一起來(lái)了解一下關(guān)于我們的停車位的相關(guān)內(nèi)容吧！

　　地下車庫(kù)有產(chǎn)權(quán)嗎？

　　小區(qū)車位歸屬問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和業(yè)主之間一直糾紛較多。為減少爭(zhēng)議，《物權(quán)法》就此作了相應(yīng)規(guī)定。根據(jù)《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”該規(guī)定仍沒(méi)有完全明晰車位歸屬問(wèn)題，對(duì)于利用人民防空工程改建成的車庫(kù)這類特殊問(wèn)題無(wú)法直接作出判定。盡管《物權(quán)法》沒(méi)有對(duì)小區(qū)人防工程的產(chǎn)權(quán)作出明確界定，但筆者個(gè)人認(rèn)為，無(wú)論依據(jù)現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定還是依據(jù)法理分析，小區(qū)人防工程的產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬國(guó)家所有。

　　首先，從法律規(guī)定來(lái)看，依據(jù)《人民防空法》第二條“人民防空是國(guó)防的組成部分”以及《物權(quán)法》第五十二條“國(guó)防資產(chǎn)屬于國(guó)家所有”等有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，人防資產(chǎn)作為國(guó)防資產(chǎn)的組成部分，產(chǎn)權(quán)性質(zhì)應(yīng)為國(guó)家所有。盡管人防工程是由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)的，但根據(jù)《人民防空法》第二十二條“城市新建民用建筑，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定修建戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室”的法律規(guī)定，以及《國(guó)務(wù)院、中央軍委關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)人民防空事業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》中“城市新建民用建筑必須依法修建防空地下室，確因地質(zhì)等原因難以修建的要按規(guī)定繳納易地建設(shè)費(fèi)”等政策規(guī)定，城市新建民用建筑修建防空地下室，屬于國(guó)家在城市建設(shè)中，出于維護(hù)公共利益考慮，對(duì)開(kāi)發(fā)商附加的住宅開(kāi)發(fā)中必須承擔(dān)的法定強(qiáng)制性、公益性義務(wù)，與國(guó)家直接用財(cái)政資金修建具有相同意義，國(guó)家是否出資不應(yīng)影響產(chǎn)權(quán)歸國(guó)家所有。

　　其次，從法理分析的角度來(lái)看，依據(jù)民法的基本原理，所有權(quán)的取得包括生產(chǎn)、孳息、轉(zhuǎn)讓、繼承、遺贈(zèng)、遺失物取得、所有人不明的埋藏物和隱藏物取得、添附及國(guó)有化和征收等方式。根據(jù)《物權(quán)法》的一般理論，通過(guò)生產(chǎn)的方式創(chuàng)造出新的所有權(quán)，生產(chǎn)者當(dāng)然原始取得所有權(quán)，但人防工程屬于與國(guó)防安全、群眾生命安全等公共利益高度密切相關(guān)的財(cái)產(chǎn)，其在遵循民事基本原則和精神的同時(shí)，也應(yīng)遵循“公共利益優(yōu)先”、“國(guó)家利益保護(hù)”等公法優(yōu)先原則，對(duì)人防工程其產(chǎn)權(quán)歸屬的判定，不應(yīng)僅從一般追逐短期經(jīng)濟(jì)利益的純私法視角進(jìn)行考量。如果確定了人防工程的所有權(quán)由國(guó)家予以保留，則人防工程在戰(zhàn)時(shí)危險(xiǎn)時(shí)期就能夠由國(guó)家直接以所有人的地位進(jìn)行管理使用，而無(wú)需通過(guò)任何征收或征用的繁瑣途徑，無(wú)疑將是最有利于保障國(guó)防安全這一目的的。

　　盡管人防工程產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸國(guó)家所有，但并不影響投資人的使用收益權(quán)的行使，并不違背市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)法治中“誰(shuí)投資、誰(shuí)受益”的損益相抵私法精神。根據(jù)《人民防空法》第五條規(guī)定：“國(guó)家鼓勵(lì)、支持企業(yè)事業(yè)組織、社會(huì)團(tuán)體和個(gè)人，通過(guò)多種途徑，投資進(jìn)行人民防空工程建設(shè)；人民防空工程平時(shí)由投資者使用管理，收益歸投資者所有。”因此，經(jīng)人防機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，人防工程投資者可以就利用人防工程建成的地下車庫(kù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理并取得收益。

　　收益實(shí)際歸屬方面，人防工程開(kāi)始由開(kāi)發(fā)商投資建設(shè)，相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)管理及收益應(yīng)歸開(kāi)發(fā)商享有，但小區(qū)商品房售完后，管理及收益權(quán)是否還屬開(kāi)發(fā)商需要具體分析，關(guān)鍵是看修建人防工程地下室的投資是否已攤?cè)氤鲑u的房?jī)r(jià)之中而隨房屋轉(zhuǎn)移。如果地下人防車庫(kù)作為小區(qū)的附屬工程或配套公建，其建設(shè)費(fèi)已經(jīng)納入到住宅銷售價(jià)格之中，隨著房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，投資者也就隨之變成了購(gòu)買房屋的業(yè)主，則地下人防車庫(kù)的收益權(quán)依法轉(zhuǎn)由作為實(shí)際投資人的小區(qū)全體業(yè)主享有。反之，如果房屋銷售價(jià)格沒(méi)有將人防工程開(kāi)發(fā)成本納入，則地下人防車庫(kù)的收益權(quán)仍歸開(kāi)發(fā)商所有。

　　商品住宅價(jià)格構(gòu)成方面，根據(jù)《商品住

　　宅價(jià)格管理暫行辦法》第五條規(guī)定，商品住宅價(jià)格的構(gòu)成包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)及非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)。《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)定：“凡國(guó)家確定的一、二類人防重點(diǎn)城市均應(yīng)按國(guó)家人防部門的有關(guān)規(guī)定配建防空地下室，并應(yīng)遵循平戰(zhàn)結(jié)合的原則，與城市地下空間規(guī)劃相結(jié)合，統(tǒng)籌安排。將居住區(qū)使用部分的面積，按其使用性質(zhì)納入配套公建。”因此，筆者認(rèn)為，除非開(kāi)發(fā)商在商品房銷售合同中，明確載明人防地下工程建設(shè)成本沒(méi)有納入住宅銷售價(jià)格，一般情況下，地下人防車庫(kù)作為小區(qū)的附屬工程或配套公建，其建設(shè)費(fèi)已經(jīng)納入到住宅銷售價(jià)格之中。司法實(shí)踐中大量存在的業(yè)主委員會(huì)依法收回地下人防車庫(kù)的成功判例也證明了以上觀點(diǎn)。

　　綜上分析，地下人防車庫(kù)的收益權(quán)在房屋銷售給業(yè)主后，應(yīng)依法轉(zhuǎn)歸小區(qū)全體業(yè)主所有。不管從人防工程產(chǎn)權(quán)歸屬還是從管理收益歸屬來(lái)看，開(kāi)發(fā)商均無(wú)權(quán)出售人防地下車庫(kù)。

　　小區(qū)地下停車位歸誰(shuí)所有？

　�。�、地上、地下車庫(kù)內(nèi)的車位，符合法定條件的是區(qū)分所有權(quán)的專有部分。這類車位是由規(guī)劃設(shè)計(jì)確定，建在整幢建筑物的地下層或小區(qū)的獨(dú)立的車庫(kù)內(nèi)。車位在構(gòu)造上沒(méi)有明顯的外部范圍，構(gòu)造上也不表現(xiàn)為屋頂、墻腳、地板、門窗等。但是有隔離欄、地釘或固定的劃線(能經(jīng)常維護(hù)、明顯)等。雖無(wú)“物理性的間隔”，但有明確的分界線。符合近代的“觀念上間隔的”要求，具有構(gòu)造上的獨(dú)立性。在利用方面，不需利用相鄰部分的門戶出入，有獨(dú)立的通道或與整個(gè)車庫(kù)的公共走廊、公共通道相通，與其它車位不存在共享設(shè)備，能夠排他使用，具有了使用上的獨(dú)立性。構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性就具備了《房屋登記辦法》第十條“有固定界限、可獨(dú)立使用并且有明確唯一編號(hào)(幢號(hào)、室號(hào))的房屋或者特定空間”的規(guī)定，也就符合了《物權(quán)法》第二條第二款“權(quán)利人依法對(duì)特定物享有直接支配和排他的權(quán)利”的物權(quán)概念，就可以登記為特定業(yè)主的所有權(quán)客體。所以，對(duì)這類車位應(yīng)該按照基本單元對(duì)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行專有部分的所有權(quán)初始登記，單獨(dú)記載于登記簿，發(fā)《房屋所有權(quán)證》。開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可以依據(jù)《物權(quán)法》七十四條第二款通過(guò)約定的方式，對(duì)該車位予以出售、附贈(zèng)或出租。

　�。�、地上占用共用部位的車位屬于管理設(shè)施�！段餀�(quán)法》第七十四條規(guī)定：“占有業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。”這是因?yàn)樵摲ǖ谄呤�三條規(guī)定了小區(qū)道路除屬于城鎮(zhèn)公共道路外，屬于業(yè)主共有;小區(qū)的其他公共場(chǎng)所屬于業(yè)主共有，而在其上設(shè)置的停車位，實(shí)質(zhì)上是小區(qū)共有部位的一種表現(xiàn)形式，是滿足小區(qū)業(yè)主停放汽車的一種管理措施。既不是區(qū)分所有權(quán)的專有部分，也不能再重復(fù)確定為共有部分。所以，不應(yīng)屬于房屋物權(quán)登記的客體，無(wú)需登記。

　�。�、規(guī)劃設(shè)計(jì)屬于特定專有部分使用的車位，類似專有部分的附屬物。之所以用“類似”二字，是因?yàn)槲覈?guó)自１９９４年頒布《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》，１９９７年頒發(fā)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》以及該辦法廢止后２００８年頒發(fā)的《房屋登記辦法》，都只對(duì)土地上的房屋權(quán)屬登記作了規(guī)定，并無(wú)明確規(guī)定各類不動(dòng)產(chǎn)的附屬物的權(quán)屬登記。但是，此類情況往往在土地使用權(quán)出讓合同中以土地用途、在規(guī)劃設(shè)計(jì)中以特定使用范圍所確定。如別墅區(qū)院落里的車位、底層樓盤的附屬花園內(nèi)的車位、復(fù)式建筑通連的地下車位、和連帶房屋的車位等。而且這種車位開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在建房前或在買賣合同中對(duì)購(gòu)房人以及利害關(guān)系業(yè)主給予了說(shuō)明或明示。根據(jù)《房屋登記辦法》第二十條(二)項(xiàng)規(guī)定的“申請(qǐng)初始登記的房屋與申請(qǐng)人提交的規(guī)劃證明材料記載一致”的要求，可作為特定專有部分的附屬設(shè)施予以登記。在開(kāi)發(fā)建設(shè)單位初始登記時(shí)記載于登記簿上并注記在房屋所有權(quán)證上，不能作為專有部分進(jìn)行登記。而且此車位要隨房屋專有部分所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移，不可單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。