486家房企申請破產(chǎn) 房企嘗試各種方式融資

　　(原標題：486家房企申請破產(chǎn)重整，空手套白狼時代一去不復返，誰能熬過融資難關)

　　486家房企申請破產(chǎn)重整，空手套白狼時代一去不復返，誰能熬過融資難關

　　鋌而走險的高成本融資體現(xiàn)的是高壓政策、產(chǎn)業(yè)轉向和整合背景下房企們的掙扎與自救

　　11月7日，北京市第四中級人民法院公告顯示，因信托借款合同糾紛，***信托對泰禾集團、黃其森、福建中維地產(chǎn)、東莞金澤置業(yè)等6個被告提起訴訟，案件將于2020年2月11日**。

　　2019年，“熬”是房地產(chǎn)業(yè)的關鍵字。房地產(chǎn)調控政策持續(xù)將近三年，房企銷售放緩導致資金回籠緩慢，引發(fā)融資壓力不斷攀升。尤其自今年三四月以來，銀保監(jiān)會頻頻強調控制房地產(chǎn)金融風險和警示房地產(chǎn)業(yè)過度融資問題，5月更是發(fā)文進一步限制銀行和信托融資。7月, 發(fā)改委發(fā)文限制房企海外發(fā)債只能用來置換未來一年內到期的中長期境外債務。國內債券暴雷風波下，房企發(fā)債愈發(fā)困難，其海外發(fā)債融資成本仍然較高，房企融資四面楚歌。

　　泰禾(000732.SZ)2018年銷售額1303.4億元，是排名第20的大型房企，泰禾因信托違約被訴，可謂行業(yè)整體困境的一個縮影。

　　從當代置業(yè)(1107.HK)15.5%天價發(fā)債、華夏幸福(600340.SH)三天內發(fā)9.5%-12%的總額60億人民幣永續(xù)債，到媒體曝出融信中國(3301.HK)私募債被納入 “禁投池”、三盛宏業(yè)等房企被***高利率售賣理財產(chǎn)品，鋌而走險的融資體現(xiàn)的是高壓政策、產(chǎn)業(yè)轉向和整合背景下房企們的掙扎與自救。

　　中小型房企首當其中，行業(yè)洗牌不斷加劇。據(jù)筆者不完全統(tǒng)計，人民法院公告網(wǎng)顯示至少486家房企于2019年申請重整和破產(chǎn)。

　　房企在各顯神通嘗試各種方式融資，包括高成本信托融資、高利率發(fā)債、上市、發(fā)行理財產(chǎn)品、尋求ABS(資產(chǎn)支持證券化)融資、設立基金和融資公司、賣資產(chǎn)緩解資金壓力等。這些高成本融資方式是否可持續(xù)，哪些公司將在激烈競爭中成為贏家、哪些會被淘汰?

　　信托

　　在本輪房地產(chǎn)調控中，銀行在強監(jiān)管下收緊給予房地產(chǎn)的貸款融資，信托逐漸成為房企融資的新寵。中國信托業(yè)協(xié)會9月份的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年2季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額2.93萬億元，占比15.38%，較2019年1季度末上升0.63個百分點，位于信托資金投向領域的第二位。

　　從5月中旬銀保監(jiān)會發(fā)布的23號文，到7月初，銀保監(jiān)會對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增量過大的信托公司開展約談警示，再到7月末中共中央政治局提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段” ，房地產(chǎn)政策面持續(xù)高壓。然而，房地產(chǎn)信托業(yè)務增量仍然保持一定的高速勢頭。

　　上海信托網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人付鵬啟表示，原來傳統(tǒng)信托業(yè)務主要是集中于房地產(chǎn)和基建，信托業(yè)務下半年以來逐漸傾向于國企和地方融資平臺。他表示，對于絕大部分信托公司，目前只愿意投給央企、國企、百強名單內的房企。“頭部房企的信托融資成本反而降了，大家都在躲風險，央企比如金茂等撿了不小的便宜。”

　　信托業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模在收縮，但房企仍在以更高的費率來換取信托融資。據(jù)付鵬啟介紹，行業(yè)內沒有統(tǒng)一的標準測算信托融資成本平均上升的幅度， 但是大致分為三類：央企一般傾向于使用低成本的銀行貸款，信托利率始終不高;頭部房企如恒大、融創(chuàng)的信托利率大概在10-12%;Top 50到Top 100的房企則融資成本在12-13%之間。百強末的融資成本大約在13-15%。

　　瀚米咨詢聯(lián)合創(chuàng)始人及總裁余健也分類出大致以上三個區(qū)間，但是他測算的三類的信托融資成本分別略微高1-2%，以上三大類大致分別呈現(xiàn)12-13%，13-15%和15-18%的融資成本遞增趨勢。

　　11月5日在離岸債券市場，負債率接近130%的藍光發(fā)展被傳信托產(chǎn)品違約，導致其美元債價格當天下跌約兩個點。公司隨后開投資者電話會議，否認相關傳聞，公司代表在回應投資者時表示，公司信托融資成本今年上升約1%到11%。而付鵬啟表示，藍光的融資成本約在12%左右，其信托產(chǎn)品延期的可能性存在，信托一般傾向于不對外公布地產(chǎn)公司的信托貸款未兌付，為防止地產(chǎn)公司無法進行再融資。

　　瀚米咨詢聯(lián)合創(chuàng)始人及總裁余健向記者表示，未來房企信托融資將近3萬億的盤子里面，大公司可能會拿到更多的額度，會像房地產(chǎn)銷售一樣，更多向頭部企業(yè)融資。他表示，房企信托融資的整體成本都在上升，頭部企業(yè)融資成本大概上升100-200基點。雖然信托監(jiān)管的收緊導致的頭部集中效應的確令大房企更容易拿到信托融資，但是也逐漸呈現(xiàn)分化的趨勢。

　　余健認為，一些信托公司基于減少風險敞口的考慮，也許會減少給像頭部企業(yè)如融創(chuàng)、恒大、碧桂園的融資，而另外的信托公司可能會放棄一些小的房企，選擇只跟大企業(yè)合作，因為他們體量比較大，愿意付比較高的融資成本，能滿足信托機構對于利差的要求。而像萬科、中海和華潤等財務狀況更優(yōu)的房企，則基本用不到信托融資，因為他們有更多的較低成本的融資渠道，比如獲取銀行貸款。

　　發(fā)債

　　滾動發(fā)債，近年來逐漸成為房企延續(xù)資金生命線的主要途徑之一。

　　2019年1月和2月，當代置業(yè)以15.5%的利率發(fā)行2020年到期的總共3.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)。當代置業(yè)公告稱，款項將用于為現(xiàn)有債務再融資，二月份款項將為現(xiàn)有離岸債務再融資及為在岸項目開發(fā)融資。

　　位于香港的固定收益分析師和交易員王先生表示，在境內信托貸款監(jiān)管收緊后，房企就加大海外發(fā)債規(guī)模;雖然發(fā)改委年中發(fā)文，限制房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)海外債只能用來置換未來一年內到期的中長期境外債務，但是房企還是能用之前獲得的額度在海外發(fā)債。

　　另外，房企從去年起愈發(fā)青睞高成本的永續(xù)債。今年下半年，華夏幸福至少發(fā)行85億元永續(xù)債，利率為9.5%-12%。而早于2018年，保利地產(chǎn)(600048.SH)、中建國際(3311.HK)、光明地產(chǎn)(600708.SH)、越秀集團等房企紛紛轉向永續(xù)債進行資金補充。

　　所謂永續(xù)債，即無到期日期、按期支付債息直到永遠的債券，這類債券大多可贖回。

　　筆者采訪的多位地產(chǎn)業(yè)界和債券市場專業(yè)人士表示，永續(xù)債成本比較高，隨著時間拉長，利率會升高。雖然永續(xù)債可以不算進財報里的負債率，但信用機構仍然把永續(xù)債歸為評級考慮范圍內的債務，從而影響其信用評級。

　　國內某頭部評級公司地產(chǎn)分析師對筆者分析道，境內永續(xù)債目前比同期限的中票融資成本高出約100個基點，雖然永續(xù)債是比較理想的融資方式，但發(fā)債途徑不通暢。因監(jiān)管和多個利益方(公司、會計師事務所等)對條款的要求不能達成一致，房企的很多永續(xù)債無法發(fā)行。

　　房企高利率發(fā)債的弊端逐漸顯現(xiàn)，未來兩年償債壓力尤其大。中國指數(shù)研究院(中指院)的數(shù)據(jù)顯示，2019年房地產(chǎn)行業(yè)需償還的債券規(guī)模為4994.5億元，到2020年，這一規(guī)模將上漲至6513.4億元，并于2021年接近萬億元。而坊間關于私募債逾期且被列入禁投池的傳聞不斷。11月5日，風財訊報道，融信中國發(fā)行的三只私募債被納入 “禁投池”(即把不符合投資規(guī)則的債券歸入禁止投資的池子)，且公司出現(xiàn)貸款逾期、實控人遭約談。 融信中國隨后發(fā)布澄清聲明，否認以上傳聞。10月末，廣東頤和地產(chǎn)被***，發(fā)行的“17頤和01”和“17頤和04”兩只私募債因未能按期足額償付部分本金和利息，構成實質性違約。

　　標普全球評級信用分析師黃馨慧表示，2020年中資房地產(chǎn)將有接近30億美元境外債到期，境內人民幣債券到期量接近65億美元。她認為，基于較大的市場需求，且投資者對中國房地產(chǎn)市場的行業(yè)前景更加樂觀，明年境外美元債到期兌付應該不會有太大風險。

　　但是，黃馨慧認為，由于監(jiān)管目前沒有放松的跡象、到期量比較大且涉及的開發(fā)商數(shù)量也比較多，明年房企的境內債券償債存在一定的壓力。

　　上市

　　安徽系本土房企三巽集團風風火火趕著上市。根據(jù)三巽集團于10月17日遞交給香港交易所的招股書，三巽集團在2018年全國房地產(chǎn)銷售排名為第173名、銷售面積位列125，主要市場在安徽省。根據(jù)招股書，截止2019年6月30日，三巽集團營業(yè)收入僅為5.62億人民幣，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為1.64億元，流動負債總額10.83億元人民幣，資金壓力可見一斑。招股書還顯示，從2019年6月30日到2019年8月31日的短短兩個月，三巽的借款總額從14.2億元升至20.04 億元。

　　2019年下半年，迎來了房企上市的另一高潮。新力控股(2103.HK)于11月15日正式敲鐘上市，除了三巽，中國天保、奧山控股、港龍地產(chǎn)、海倫堡地產(chǎn)、萬創(chuàng)國際、匯景控股、景業(yè)名邦等中小型甚至迷你型房企也集體沖刺港股、等待監(jiān)管部門審核其是否符合上市條件。

　　一位專做房企港股上市的美資投行人士稱，目前去上市的房企，一般規(guī)模都比較小、杠桿高，制約其融資。“如果之前有一定規(guī)模的公司、經(jīng)營得比較好，其實3-5年前早就應該上市了。”

　　趕赴2019年上市末班車的房企絕大多數(shù)呈現(xiàn)規(guī)模小、負債高、利潤低、現(xiàn)金流緊張、且區(qū)域性較集中的特點。

　　這波上市高潮出現(xiàn)在港股整體估值處于歷史底部、市場對內房股不太友好的時候。在上半年，僅中梁控股(2772.HK)、德信中國(2019.HK)和銀城國際控股(1902.HK)成功上市。德信中國和銀城控股都遭遇認購不足的境況。中梁控股的股價也表現(xiàn)平平：雖然其股票于7月16日首日登錄港交所后出現(xiàn)一周的短暫上漲，但隨后從7月22日到11月4日接近3個半月股價低于發(fā)行價格，直到11月才有5個交易日股價超過發(fā)行價。

　　雖然不少人認為這是中小房企視資本市場為最后的救命稻草的最直接體現(xiàn)，但上述美資投行人士表示，地產(chǎn)公司上市也有經(jīng)營和品牌的考慮。“如果負債率是行業(yè)居高的話，就有迫切的降杠桿需求;如果負債率不高的話，那其實也就是一個經(jīng)營上的考量。”

　　他解釋道，政策原因使得房企難以在境內上市，導致房企集中沖向港股。國內銀行一般傾向于放貸給上市的企業(yè)，房企上市后融資成本會降低，再融資也容易很多。另一方面，在香港上市的公司可以通過更市場化的美元債市場來融資，而不是國內公司債融資渠道可以隨時關閉。此外，上市也會提升房企的品牌形象，幫助企業(yè)營銷。

　　理財產(chǎn)品

　　房企從2015年即試水理財產(chǎn)品，如2015年9月份綠地與阿里巴巴和中國平安推出的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品“地產(chǎn)寶”，媒體報道稱這是國內首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。

　　而近些年來，房企也結合合伙人制度等方式，定向內部員工發(fā)行理財產(chǎn)品來籌措資金，2018年媒體報道，泰禾集團推出了一款面向內部員工的基金產(chǎn)品，認購額從100萬元起，預期收益率高達18%，如果認購金額超過300萬收益率則達20%。旭輝也發(fā)行類似產(chǎn)品。

　　南方都市報也于上年末報道，佳兆業(yè)出現(xiàn)半強制員工購買由公司發(fā)行的理財產(chǎn)品的情況，推廣的6款理財產(chǎn)品，預期收益率在9.0%-9.8%，起投金額最低20萬元，最高達到100萬元。筆者從一位前佳兆業(yè)員工處知悉，該系列理財產(chǎn)品并非是強制性的，但是不少內部員工自愿購買，因為收益率有足夠吸引力。

　　“在樓市升溫期，企業(yè)擴張比較厲害，理財產(chǎn)品在企業(yè)資金鏈比較短缺的情況下才出現(xiàn)的。” 易居研究院副院長楊紅旭說。

　　余健表示，房企借由員工跟投公司理財產(chǎn)品來承擔本應該由公司承擔的資本金壓力，此模式推動了房企這兩年的快速增長。但是購買理財產(chǎn)品的員工或者公司合伙人在這個過程中借助了一定的杠桿，其中部分參與合伙的資金是通過金融機構再融資的。

　　而近期，百強房企三盛宏業(yè)未按時兌付員工理財產(chǎn)品，加速其資金鏈斷裂的事實baoguang。公司若干高管轉賬兌付自己購買的公司理財產(chǎn)品，更加激怒員工。

　　余健認為，在市場下行時期，房企兌付理財產(chǎn)品的壓力會特別大，因為房企要背著更高的融資成本，如果項目變現(xiàn)慢，會出現(xiàn)一系列的問題。

　　楊紅旭認為，未來央企和有國企背景的房企仍然會享受較低的融資成本和穩(wěn)健的銀行貸款。大中型房企的風險相對中小企業(yè)小，中小企業(yè)整體抗風險的能力比較差。但大中型房企的資金鏈也仍然背負壓力，必須穩(wěn)健經(jīng)營、加速回款。其中那些拿地比較激進、負債率高的企業(yè)，有較高的風險，比如泰禾。

　　標普全球評級信用分析師黃馨慧稱，投資者通常偏向于規(guī)模大、資產(chǎn)流動性強、銷售執(zhí)行好、庫存去化快的房企。

　　房企呼風喚雨、空手套白狼的時代一去不復返。政策前景并不明朗之時，融資能力變得尤其關鍵。此時，著實掂量家底、合理選擇融資方式、保持企業(yè)杠桿率的可持續(xù)性，才是理性行為。來源：財經(jīng)雜志

　　文章來源于財經(jīng)十一人 ，作者歐陽萱妍