“鬼城”房價從5千漲至1.5萬 曾經(jīng)的鬼城變成了繁華的“不夜城”
新城建設(shè)應(yīng)因地制宜
不過,張波也表示,新城建設(shè)并不是一個城市的“標(biāo)配”,而是應(yīng)根據(jù)城市的發(fā)展階段、發(fā)展節(jié)奏來推進新城的開發(fā),因地制宜,控制節(jié)奏。
在城鎮(zhèn)化大潮之下,不少地方政府規(guī)劃新城區(qū),有一些城市尤其是三四線城市、中小城市的新城開發(fā)面積過大,或者離老城區(qū)的距離較遠,就會較難吸引外來人口流入,土地的城鎮(zhèn)化遠高于人口的城鎮(zhèn)化,這就導(dǎo)致新城發(fā)展速度較慢,人氣不足,入住率不高,出現(xiàn)“鬼城”、“空城”等現(xiàn)象,不僅浪費了大量的土地資源和資金,也成為地方發(fā)展的一大包袱。
比如內(nèi)蒙古一個規(guī)劃可容納100萬人的新城新區(qū),經(jīng)過多年發(fā)展目前只生活著10多萬人口,大量的建筑被空置。
張波分析,很多中小城市的新城區(qū)人氣不旺,一方面和新城的規(guī)劃有關(guān)系,另一方面人口導(dǎo)入不足也是重要原因。但不同城市的新城本身是否符合需求,依然要視不同城市的發(fā)展來判斷,省會城市和熱點二三線城市的新城,長期來看會有著較強的需求支撐。而即使有人口導(dǎo)入,也不代表新城都有短期快速發(fā)展的機會,同在鄭州的南龍湖區(qū)域就存在住宅土地供應(yīng)量過大過快,導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)項目的去化存在較大難度。
牛鳳瑞分析,新城建設(shè)發(fā)展是有客觀規(guī)律的。有些過去的“鬼城”現(xiàn)在成為投資高地、地區(qū)發(fā)展龍頭,這說明當(dāng)?shù)卣谝婚_始決策的時候,是符合實際的。有些地方的新城區(qū)、開發(fā)區(qū)常年荒蕪,說明決策者一開始過于樂觀,各方面的考慮是不周的。
牛鳳瑞說,城市能否成為一個吸引要素聚集的巨大吸盤,取決于多種因素,每一個城市主導(dǎo)者都希望自己的城市快速發(fā)展,但這種愿望需要與城市的實際發(fā)展、自然規(guī)律相吻合。
在專家看來,城市是否建設(shè)新城區(qū)應(yīng)當(dāng)立足于產(chǎn)業(yè)和人口,建設(shè)的規(guī)模和位置也應(yīng)該謹慎而行。比如,建設(shè)起步區(qū)面積不宜太大,而且距離老城區(qū)不應(yīng)太遠;高鐵站等的選擇上,中小城市應(yīng)當(dāng)盡量離老城區(qū)、主城區(qū)近一些,這樣才能更好帶動周邊發(fā)展。