解密深圳房?jī)r(jià)暴漲真實(shí)原因 深圳房?jī)r(jià)暴漲有這幾個(gè)原因

　　一、土地財(cái)政深圳背鍋

　　過去20年，全中國(guó)房?jī)r(jià)都是一路上漲，有一個(gè)背后原因大家早就耳熟能詳，那就是土地財(cái)政——地方政府拿賣地的錢，去進(jìn)行規(guī)模龐大的投資，拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)。

　　所以很多人說，一旦房?jī)r(jià)下降，損害的是所有人的利益。更有人覺得，房?jī)r(jià)綁架了地方政府，所以沒法下跌。

　　但是，把這個(gè)邏輯套在深圳頭上，是典型的看后視鏡開車。

　　三、四十年前，土地財(cái)政的確對(duì)深圳貢獻(xiàn)巨大。當(dāng)時(shí)國(guó)家能拿給深圳特區(qū)的真金白銀并不多，某種程度上，深圳是中國(guó)土地財(cái)政的開創(chuàng)者之一，沒有賣地收入和土地融資，就沒有深圳的高速發(fā)展。

　　但是今天的深圳是什么樣？

　　拿出一個(gè)街道辦的制造業(yè)就能跟美國(guó)PK，這雖然是調(diào)侃，但確實(shí)說明了深圳今天的制造業(yè)之發(fā)達(dá)。

　　可是坐擁華為、騰訊、萬(wàn)科等優(yōu)質(zhì)企業(yè)，也恰恰讓深圳成為全國(guó)最不依賴土地財(cái)政的城市，稅收才是深圳最大財(cái)源。

　　根據(jù)2020年一般公共預(yù)算收入和土地出讓金對(duì)比，深圳的土地財(cái)政依賴度僅有27%，其它城市動(dòng)輒100%以上（地方政府有多個(gè)財(cái)政賬本，土地出讓金屬于政府性基金收入，不包含在一般公共預(yù)算收入之內(nèi)，所以會(huì)出現(xiàn)超過100%的情況）。

　　下方的圖高能反常識(shí)，需要認(rèn)真讀一讀。

　　何師父簡(jiǎn)單講幾個(gè)結(jié)論性要點(diǎn)：

　　1.房?jī)r(jià)最高，漲幅最快的幾個(gè)城市，深圳、上海、北京，財(cái)政對(duì)土地的依賴度都不高，甚至可以說早就擺脫了土地財(cái)政依賴。

　　2.近年來，制造業(yè)尤其是高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展較為快速的城市，對(duì)土地財(cái)政的依賴度也在中位數(shù)以下，如蘇州、合肥、天津、長(zhǎng)沙、重慶。

　　3.一個(gè)鮮明的特點(diǎn)是，直轄市和特區(qū)跟省會(huì)類的大城市相比，對(duì)土地財(cái)政的依賴度急劇降低，這可能是因?yàn)槠洮F(xiàn)代化轉(zhuǎn)型更徹底所致。

　　深圳是最近幾年房?jī)r(jià)漲幅最大的城市之一，顯然不能用土地財(cái)政來解釋。

　　從下面這張圖可以明顯看出，深圳一點(diǎn)都不急著賣地，2011年之后的土地出讓面積急劇減少。

　　深圳高房?jī)r(jià)的真正原因顯然易見：住房實(shí)在是太少了。

　　這也符合基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)：房地產(chǎn)價(jià)格歸根結(jié)底由供需關(guān)系決定的。我們把右軸的房?jī)r(jià)絕對(duì)值改成增速，再做一張圖，能看得更清楚：

　　過去十五年間，住宅用地出讓面積與房?jī)r(jià)增速，呈現(xiàn)明顯的負(fù)相關(guān)。

　　2011年之后的土地出讓斷崖式下滑，新房供應(yīng)太少，是此后深圳房?jī)r(jià)暴漲的根本原因。