未來(lái)幾年房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？未來(lái)10年房?jī)r(jià)漲還是跌

　　未來(lái)幾年房?jī)r(jià)會(huì)漲嗎？未來(lái)10年房?jī)r(jià)漲還是跌？網(wǎng)上流傳著房?jī)r(jià)在近幾年之內(nèi)會(huì)出現(xiàn)大幅升漲的傳言。這個(gè)傳言是基于二大因素：一是央行貨幣政策持續(xù)寬松，在連續(xù)降準(zhǔn)之下，肯定有資金流向房地產(chǎn)業(yè)，房?jī)r(jià)上漲概率很大。二是房產(chǎn)有保值增值的功能，眼下國(guó)內(nèi)通脹比較厲害，各路資金還是會(huì)青睞于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資的。

　　專家認(rèn)為，一二線城市房子買房需求較多，房?jī)r(jià)跌不下來(lái)。三四線城市由于戶籍制度的放開(kāi)，大量農(nóng)村人口要進(jìn)城，房?jī)r(jià)最終也很難下跌。目前，中國(guó)城鎮(zhèn)化率已經(jīng)58%，與發(fā)達(dá)國(guó)家的70至80%相差甚遠(yuǎn)，只要加以引導(dǎo)，農(nóng)民進(jìn)城成市民后，就有強(qiáng)大的購(gòu)房需求，未來(lái)幾年三四線房?jī)r(jià)還會(huì)出現(xiàn)大漲。

　　不過(guò)，我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)的未來(lái)幾年內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)大漲，反而是下跌的概率很大：

　　第一，房地產(chǎn)調(diào)控政策還在持續(xù)，各城市“分類調(diào)控，因城施策”也在進(jìn)行當(dāng)中，房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭基本得到遏制。同時(shí)，中央政治局會(huì)議多次強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住人的，不是用來(lái)炒作的”。未來(lái)投機(jī)性需求撤退，房?jī)r(jià)將回歸到居住屬性。

　　第二，全球經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，再加上貿(mào)易保護(hù)主義升溫，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速放緩，而且還是我國(guó)為了提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的質(zhì)量，刻意調(diào)低了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。經(jīng)濟(jì)下行，企業(yè)也會(huì)裁員降薪，很多人對(duì)未來(lái)收入增長(zhǎng)預(yù)期放慢。在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)下行，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大的背景之下，指望未來(lái)幾年房?jī)r(jià)大漲肯定是不可能的了。

　　第三，居民負(fù)債率已經(jīng)達(dá)到美國(guó)金融危機(jī)的水平，繼續(xù)加杠桿空間已經(jīng)不大。資料顯示，中國(guó)房地產(chǎn)占居民家庭總資產(chǎn)的77%，另有23%才是金融資產(chǎn)。而在美國(guó)房地產(chǎn)僅占居民家庭總資產(chǎn)的40%。同時(shí)，國(guó)內(nèi)還有80%的城市家庭是有房貸的。顯然，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了四年的上漲之后，已經(jīng)居民家庭的購(gòu)房需求更趨于飽和，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲乏力了。

　　第四，現(xiàn)在不僅是三四線城市家庭，即使是一線城市很多家庭都擁有數(shù)套房產(chǎn)，而隨著人口老齡化時(shí)代的到來(lái)，90后、00后人數(shù)要遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于70后、80后，而且很多90后，父母?jìng)飨聛?lái)多套房產(chǎn)，也并不缺少房子居住，未來(lái)年輕人購(gòu)房需求會(huì)越來(lái)越弱。一方面未來(lái)年輕人購(gòu)房意愿低下，另一方面，市場(chǎng)購(gòu)房需求趨于飽和。在這種情況下，未來(lái)幾年內(nèi)各內(nèi)房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲，而是下跌。

　　未來(lái)幾年房?jī)r(jià)是否還會(huì)大漲？各方為此爭(zhēng)論不休。但是在我們看來(lái)，由于國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)下行趨勢(shì)明顯，以及居民負(fù)債率已經(jīng)有到極致，未來(lái)房地產(chǎn)難有繼續(xù)大漲可能。同時(shí)，上至中央下至地方政府都在調(diào)控國(guó)內(nèi)高房?jī)r(jià)，未來(lái)幾年一二線城市房?jī)r(jià)緩慢下跌，逐步與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^。而三、四線城市由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，人口流出大于流入，部分中小城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落也早在意料之中。