解密深圳房?jī)r(jià)暴漲真實(shí)原因 深圳房?jī)r(jià)暴漲背后有什么原因

　　其實(shí)不然。

　　這1065萬(wàn)套房子中，將近一半是城中村，剩下的還有工廠宿舍、單位自建房、旅館等，真正可供普通人購(gòu)買的商品房，只有181萬(wàn)套，平均十多個(gè)人搶一套房子。

　　深圳市規(guī)土委曾經(jīng)承認(rèn)，深圳的住房自有率僅有20%。

　　少數(shù)農(nóng)民占有了全深圳一半的房子，真正創(chuàng)造了深圳價(jià)值的人卻無(wú)房可住，這種狀況實(shí)在說(shuō)不過(guò)去。

　　這就導(dǎo)致了以下局面：如果房?jī)r(jià)也能講估值，現(xiàn)在的深圳房?jī)r(jià)估值獨(dú)步全國(guó)，北京上海根本望塵莫及。

　　根據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2020年深圳房?jī)r(jià)收入比達(dá)到48.1倍，普通人不吃不喝48年，才能買得起40平米的房子。

　　三、脫虛向?qū)?/p>

　　有一種流行的說(shuō)法，認(rèn)為深圳房子緊缺是天然的，因?yàn)樯钲诒緛?lái)面積就小，大約只有北京的八分之一，上海的三分之一。

　　但實(shí)際上，如果比較建成區(qū)面積，三個(gè)城市差異并沒(méi)有這么大。

　　根據(jù)住建部《2019年城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》，深圳建成區(qū)面積960平方千米，不到全市總面積的50%。北京建成區(qū)面積是1469平方千米，上海是1238平方千米。

　　考慮到深圳人口也比北京上海要少，土地面積差異可以忽略不計(jì)了。

　　深圳土地供應(yīng)的真正問(wèn)題，是根本沒(méi)有把土地用來(lái)蓋住宅，而是長(zhǎng)期傾向于工商業(yè)用地。

　　是的，別的地方的問(wèn)題是“脫實(shí)向虛”炒房，深圳可能正好倒過(guò)來(lái)，“脫虛向?qū)?rdquo;讓住房的不平衡加劇了。

　　中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，在深圳全部土地供應(yīng)中，住房用地的比例只有不到20%。

　　這個(gè)數(shù)字遠(yuǎn)低于全國(guó)城市平均水平31.4%，更別提美國(guó)的 46.9%、日本的 61.3%。

　　大家都詬病香港住房問(wèn)題嚴(yán)重，但即使香港的住宅用地占建成區(qū)比例，也達(dá)到了28%。深圳不只是香港化，而且比香港更加極端。

　　據(jù)證券時(shí)報(bào)·數(shù)據(jù)寶統(tǒng)計(jì)，過(guò)去十年，深圳住宅用地成交面積431.5萬(wàn)平米，居全國(guó)103個(gè)城市倒數(shù)第四，不到北京的10%、上海的5.8%。

　　2017年，深圳全年竟然沒(méi)有供應(yīng)一塊純住宅用地。

　　一張圖概括深圳居住用地供應(yīng)現(xiàn)狀，真是標(biāo)準(zhǔn)的“扎心”了：

　　對(duì)于企業(yè)用地，深圳卻極為慷慨。

　　深圳的寫(xiě)字樓面積是全國(guó)最高的，存量商業(yè)+寫(xiě)字樓的規(guī)模總量已達(dá)到1.6億平方米，是東京的1.2倍，GDP卻只有東京的40%。而深圳規(guī)劃的寫(xiě)字樓增量預(yù)計(jì)還將有1億平方米。

　　蓋了這么多寫(xiě)字樓，其實(shí)根本沒(méi)人用。

　　2020年第四季度，深圳寫(xiě)字樓的空置率達(dá)到了29%。

　　高企的寫(xiě)字樓空置率，以及華為等企業(yè)的外遷，被作為深圳經(jīng)濟(jì)脫實(shí)向虛的證據(jù)，但這種說(shuō)法有失偏頗。

　　深圳寫(xiě)字樓確實(shí)有不少是服務(wù)于金融，尤其2018年之前，深圳大量的豪華寫(xiě)字樓租戶，都是P2P等金融詐騙公司。

　　但別忘了，深圳無(wú)數(shù)制造業(yè)、高科技創(chuàng)業(yè)公司也都受益于供應(yīng)過(guò)剩的辦公場(chǎng)地。有多少遠(yuǎn)銷全球的電子產(chǎn)品，都誕生在外表平平無(wú)奇的深圳寫(xiě)字樓里？

　　沒(méi)有人比深圳中小企業(yè)更懂得商業(yè)用地的價(jià)值。

　　所以，拿房?jī)r(jià)問(wèn)題來(lái)說(shuō)深圳“脫實(shí)向虛”，完全是找錯(cuò)了靶子。

　　四、制造業(yè)悖論

　　理論上說(shuō)，制造業(yè)能提高中下層居民收入，有益于老百姓買房。對(duì)深圳“脫實(shí)向虛”的口誅筆伐，看上去讓你站在了道德的制高點(diǎn)。

　　但現(xiàn)實(shí)往往存在大量悖論，恰恰是深圳對(duì)制造業(yè)的過(guò)度扶持，讓你更加買不起房了。