解密深圳房?jī)r(jià)暴漲真實(shí)原因 深圳房?jī)r(jià)暴漲背后有什么原因

　　下方的圖高能反常識(shí)，需要認(rèn)真讀一讀。

　　何師父簡(jiǎn)單講幾個(gè)結(jié)論性要點(diǎn)：

　　1.房?jī)r(jià)最高，漲幅最快的幾個(gè)城市，深圳、上海、北京，財(cái)政對(duì)土地的依賴(lài)度都不高，甚至可以說(shuō)早就擺脫了土地財(cái)政依賴(lài)。

　　2.近年來(lái)，制造業(yè)尤其是高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展較為快速的城市，對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)度也在中位數(shù)以下，如蘇州、合肥、天津、長(zhǎng)沙、重慶。

　　3.一個(gè)鮮明的特點(diǎn)是，直轄市和特區(qū)跟省會(huì)類(lèi)的大城市相比，對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)度急劇降低，這可能是因?yàn)槠洮F(xiàn)代化轉(zhuǎn)型更徹底所致。

　　深圳是最近幾年房?jī)r(jià)漲幅最大的城市之一，顯然不能用土地財(cái)政來(lái)解釋。

　　從下面這張圖可以明顯看出，深圳一點(diǎn)都不急著賣(mài)地，2011年之后的土地出讓面積急劇減少。

　　深圳高房?jī)r(jià)的真正原因顯然易見(jiàn)：住房實(shí)在是太少了。

　　這也符合基本的經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)：房地產(chǎn)價(jià)格歸根結(jié)底由供需關(guān)系決定的。我們把右軸的房?jī)r(jià)絕對(duì)值改成增速，再做一張圖，能看得更清楚：

　　過(guò)去十五年間，住宅用地出讓面積與房?jī)r(jià)增速，呈現(xiàn)明顯的負(fù)相關(guān)。

　　2011年之后的土地出讓斷崖式下滑，新房供應(yīng)太少，是此后深圳房?jī)r(jià)暴漲的根本原因。

　　二、十幾人搶一套房

　　深圳的房子到底少到什么程度？

　　為了說(shuō)明這個(gè)問(wèn)題，我們先要搞清楚深圳的常住人口數(shù)量，然后根據(jù)人口算出，深圳理論上需要多少住房。

　　可惜的是，深圳究竟有多少人口，一直缺乏統(tǒng)一口徑。

　　2016年，《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》曾經(jīng)提到，深圳住建局測(cè)算，“十三五”期末（2020年），深圳常住人口將達(dá)到1200萬(wàn)，并按照20%的保障比例，算出深圳保障房供應(yīng)缺口30萬(wàn)到40萬(wàn)套。

　　可是這個(gè)口徑，跟其它政府?dāng)?shù)據(jù)是打架的。

　　根據(jù)深圳政府統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2015年深圳常住人口就達(dá)到了1138萬(wàn)。《深圳市人口與社會(huì)事業(yè)發(fā)展“十三五”規(guī)劃》提出，深圳2020將實(shí)現(xiàn)1480萬(wàn)人常住人口的目標(biāo)。

　　更嚇人的是，《南方都市報(bào)》早在2005年就報(bào)道，深圳市公安局負(fù)責(zé)人在政府發(fā)布上表示，深圳實(shí)際總?cè)丝谝呀?jīng)超過(guò)1200萬(wàn)。

　　2017年，中國(guó)移動(dòng)廣東分公司根據(jù)手機(jī)用戶數(shù)據(jù)算出，即使考慮到一人多卡情況，深圳18歲以上的月常駐人口也超過(guò)2200萬(wàn)。

　　日均留駐時(shí)長(zhǎng)超過(guò)10小時(shí)的18歲以上移動(dòng)手機(jī)用戶

　　深圳市規(guī)劃國(guó)土發(fā)展研究中心副總規(guī)劃師李江最近也在公開(kāi)演講中承認(rèn)，深圳的實(shí)際居住人口早已超過(guò)了2000萬(wàn)。

　　截止到2018年，深圳市共有各類(lèi)住房1065萬(wàn)套（間），看上去也夠2000萬(wàn)人住了？