深圳學(xué)位房地下生意 租賃合同成利益生意？
水漲船高的“地下生意”
公辦學(xué)位“僧多粥少”，只要“嗅到”一絲入學(xué)的可能性，一線城市的家長(zhǎng)們都會(huì)爭(zhēng)先恐后。精明的房地產(chǎn)中介敏銳地發(fā)現(xiàn)這個(gè)隱秘商機(jī)。
“前些年，深圳這種帶學(xué)位的‘假租賃合同’還相對(duì)比較便宜。”羅麗前年就曾萌發(fā)過(guò)為孩子購(gòu)買“假租賃合同”的想法，當(dāng)時(shí)一次性價(jià)格僅需4000元。但因缺乏學(xué)位緊張的壓迫感，她最終沒(méi)有堅(jiān)持。“如果早點(diǎn)辦理的話，積分還可以隨年限增加，我現(xiàn)在悔不當(dāng)初。”
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)獲取到的一份深圳幼升小家長(zhǎng)交流群對(duì)話截圖顯示，深圳名校云集的百花片區(qū)，一張租賃合同的價(jià)格是4萬(wàn)元;老牌名校園嶺小學(xué)本部，學(xué)位租賃價(jià)格達(dá)到8萬(wàn)元。
按照實(shí)際操作的情況，這種不需實(shí)際居住的租賃合同價(jià)格水平通常會(huì)根據(jù)區(qū)域住房情況、學(xué)校類型、上學(xué)年限等因素而各有差異。
上述深圳中介人員透露，像深圳福田景田片區(qū)的公辦初中福田區(qū)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，由于周邊環(huán)繞較多的普通學(xué)區(qū)住宅，三年初中學(xué)位的一次性出租價(jià)格相對(duì)便宜，但也超過(guò)3萬(wàn)元。深圳傳統(tǒng)豪宅片區(qū)香蜜湖范圍內(nèi)的僑香外國(guó)語(yǔ)學(xué)校，附近都是豪宅，加上這所學(xué)校是九年一貫制，學(xué)位鎖定九年，在學(xué)位非常緊張的情況下，初中學(xué)位的租賃價(jià)格5萬(wàn)元起步，小學(xué)學(xué)位則基本維持在8萬(wàn)元左右。
上述深圳明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校同處香蜜湖，更是創(chuàng)下深圳最貴學(xué)區(qū)房租賃價(jià)格的記錄。“據(jù)我了解，有個(gè)家長(zhǎng)剛剛花了18萬(wàn)元，辦理了明德學(xué)校學(xué)區(qū)房的租賃憑證。”前述深圳中介人員對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)說(shuō)。
深圳明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校是一所十二年一貫制的公立委托管理學(xué)校，由深圳市福田區(qū)政府和騰訊公益慈善基金會(huì)合作辦學(xué)，其高中畢業(yè)生可以直接考取香港或國(guó)外的一些大學(xué)。一般購(gòu)買了這個(gè)學(xué)校招生地段學(xué)區(qū)房的“假租賃合同”，基本意味著小學(xué)、初中、高中可以12年一步到位，這兩年間，這所學(xué)校的學(xué)位出租價(jià)格基本都超過(guò)10萬(wàn)元。
可以對(duì)比的是，目前深圳明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校周邊無(wú)論是二手房價(jià)還是租金，豪宅趨勢(shì)凸顯。以學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的住宅熙園為例，深圳鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前熙園的二手房均價(jià)達(dá)到17.6萬(wàn)元/平方米左右，租金則介于3.5萬(wàn)元-4.5萬(wàn)元/月之間。
除了為一紙合同耗費(fèi)高額的租賃價(jià)格之外，家長(zhǎng)需要付出的代價(jià)往往還包括每年繳納房屋租賃稅、中介傭金等。“像我的10000元，通俗點(diǎn)來(lái)說(shuō)其實(shí)就是給房東掏的喝茶費(fèi)。此外，我每年還要到街道辦租賃中心替房東繳納5000多元的租賃稅。”羅麗稱。
房屋租賃稅主要是以租金和租賃憑證中標(biāo)定的房子面積作為基礎(chǔ)進(jìn)行征收。在羅麗提供給經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)的房屋租賃合同和房屋租賃憑證中，租賃面積為90.9平方米，租金為4550元/月。
據(jù)了解，深圳各區(qū)每年都會(huì)出臺(tái)房屋租賃指導(dǎo)租金。由于并未實(shí)際居住，為了盡可能降低稅費(fèi)成本，家長(zhǎng)和房東通常會(huì)協(xié)商好，在租賃合同按照政府租金指導(dǎo)價(jià)最低標(biāo)準(zhǔn)填寫，羅麗的租金定價(jià)便是如此。
中介傭金同樣是房東轉(zhuǎn)移到家長(zhǎng)身上的另外一部分成本。不同于租房或購(gòu)房，學(xué)位租賃的傭金一般沒(méi)有量化標(biāo)準(zhǔn)。上述售賣過(guò)學(xué)位租賃合同的深圳中介人員透露，他所收取的傭金，正常都是5000-6000元，稍高一點(diǎn)超過(guò)10000元。比如購(gòu)買深圳明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)房租賃合同的那個(gè)家長(zhǎng)，還一次性付出了1.5萬(wàn)元傭金。
如今這門隱秘的生意正在日趨頻繁，但該中介人員依然堅(jiān)稱，自己并不是專門從事帶學(xué)位的房屋租賃合同生意，也不指望通過(guò)這門生意來(lái)生存。“這門生意最大的難點(diǎn)在于要不斷勸服業(yè)主，促使雙方達(dá)成共識(shí)，做成一單所費(fèi)力氣不遜于做一張購(gòu)房單。”他說(shuō)，但這門生意備受時(shí)間節(jié)點(diǎn)限制，業(yè)務(wù)需求的井噴基本聚焦在每年入學(xué)季之前，比如，每年4月之前，就會(huì)產(chǎn)生一波學(xué)位租賃的高峰。
(應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中羅麗、李偉均為化名)
