深圳學(xué)位房地下生意 租賃合同成利益生意？
水漲船高的“地下生意”
公辦學(xué)位“僧多粥少”，只要“嗅到”一絲入學(xué)的可能性，一線城市的家長們都會爭先恐后。精明的房地產(chǎn)中介敏銳地發(fā)現(xiàn)這個隱秘商機(jī)。
“前些年，深圳這種帶學(xué)位的‘假租賃合同’還相對比較便宜。”羅麗前年就曾萌發(fā)過為孩子購買“假租賃合同”的想法，當(dāng)時一次性價格僅需4000元。但因缺乏學(xué)位緊張的壓迫感，她最終沒有堅(jiān)持。“如果早點(diǎn)辦理的話，積分還可以隨年限增加，我現(xiàn)在悔不當(dāng)初。”
經(jīng)濟(jì)觀察報獲取到的一份深圳幼升小家長交流群對話截圖顯示，深圳名校云集的百花片區(qū)，一張租賃合同的價格是4萬元;老牌名校園嶺小學(xué)本部，學(xué)位租賃價格達(dá)到8萬元。
按照實(shí)際操作的情況，這種不需實(shí)際居住的租賃合同價格水平通常會根據(jù)區(qū)域住房情況、學(xué)校類型、上學(xué)年限等因素而各有差異。
上述深圳中介人員透露，像深圳福田景田片區(qū)的公辦初中福田區(qū)外國語學(xué)校，由于周邊環(huán)繞較多的普通學(xué)區(qū)住宅，三年初中學(xué)位的一次性出租價格相對便宜，但也超過3萬元。深圳傳統(tǒng)豪宅片區(qū)香蜜湖范圍內(nèi)的僑香外國語學(xué)校，附近都是豪宅，加上這所學(xué)校是九年一貫制，學(xué)位鎖定九年，在學(xué)位非常緊張的情況下，初中學(xué)位的租賃價格5萬元起步，小學(xué)學(xué)位則基本維持在8萬元左右。
上述深圳明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校同處香蜜湖，更是創(chuàng)下深圳最貴學(xué)區(qū)房租賃價格的記錄。“據(jù)我了解，有個家長剛剛花了18萬元，辦理了明德學(xué)校學(xué)區(qū)房的租賃憑證。”前述深圳中介人員對經(jīng)濟(jì)觀察報說。
深圳明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校是一所十二年一貫制的公立委托管理學(xué)校，由深圳市福田區(qū)政府和騰訊公益慈善基金會合作辦學(xué)，其高中畢業(yè)生可以直接考取香港或國外的一些大學(xué)。一般購買了這個學(xué)校招生地段學(xué)區(qū)房的“假租賃合同”，基本意味著小學(xué)、初中、高中可以12年一步到位，這兩年間，這所學(xué)校的學(xué)位出租價格基本都超過10萬元。
可以對比的是，目前深圳明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校周邊無論是二手房價還是租金，豪宅趨勢凸顯。以學(xué)區(qū)范圍內(nèi)的住宅熙園為例，深圳鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前熙園的二手房均價達(dá)到17.6萬元/平方米左右，租金則介于3.5萬元-4.5萬元/月之間。
除了為一紙合同耗費(fèi)高額的租賃價格之外，家長需要付出的代價往往還包括每年繳納房屋租賃稅、中介傭金等。“像我的10000元，通俗點(diǎn)來說其實(shí)就是給房東掏的喝茶費(fèi)。此外，我每年還要到街道辦租賃中心替房東繳納5000多元的租賃稅。”羅麗稱。
房屋租賃稅主要是以租金和租賃憑證中標(biāo)定的房子面積作為基礎(chǔ)進(jìn)行征收。在羅麗提供給經(jīng)濟(jì)觀察報的房屋租賃合同和房屋租賃憑證中，租賃面積為90.9平方米，租金為4550元/月。
據(jù)了解，深圳各區(qū)每年都會出臺房屋租賃指導(dǎo)租金。由于并未實(shí)際居住，為了盡可能降低稅費(fèi)成本，家長和房東通常會協(xié)商好，在租賃合同按照政府租金指導(dǎo)價最低標(biāo)準(zhǔn)填寫，羅麗的租金定價便是如此。
中介傭金同樣是房東轉(zhuǎn)移到家長身上的另外一部分成本。不同于租房或購房，學(xué)位租賃的傭金一般沒有量化標(biāo)準(zhǔn)。上述售賣過學(xué)位租賃合同的深圳中介人員透露，他所收取的傭金，正常都是5000-6000元，稍高一點(diǎn)超過10000元。比如購買深圳明德實(shí)驗(yàn)學(xué)校學(xué)區(qū)房租賃合同的那個家長，還一次性付出了1.5萬元傭金。
如今這門隱秘的生意正在日趨頻繁，但該中介人員依然堅(jiān)稱，自己并不是專門從事帶學(xué)位的房屋租賃合同生意，也不指望通過這門生意來生存。“這門生意最大的難點(diǎn)在于要不斷勸服業(yè)主，促使雙方達(dá)成共識，做成一單所費(fèi)力氣不遜于做一張購房單。”他說，但這門生意備受時間節(jié)點(diǎn)限制，業(yè)務(wù)需求的井噴基本聚焦在每年入學(xué)季之前，比如，每年4月之前，就會產(chǎn)生一波學(xué)位租賃的高峰。
(應(yīng)采訪對象要求，文中羅麗、李偉均為化名)
