海南現(xiàn)房銷售制度 海南現(xiàn)房銷售制度詳細內(nèi)容解讀

　　國內(nèi)很多專家談到預售制度，一般指出這個制度是學我們香港的“賣樓花”。其實，這種說法并不準確，因為香港的賣樓花制度比我們的預售制度可嚴格多了。說我們現(xiàn)在的預售制度和香港的“賣樓花”一樣，那是對“賣樓花”的侮辱。香港的“賣樓花”以及美國等國家的住房預售制度，無論在資金監(jiān)管，還是購房者利益保護上，都具有極其嚴格的設計。

　　比如，在資金監(jiān)管上，購房者不是一次從銀行貸款或者把購房的全款交給開發(fā)商，而是交給第三方監(jiān)管賬戶，第三方監(jiān)管方按照工程進度把購房款給開發(fā)商，工程結(jié)束之后，驗收沒有質(zhì)量問題，才把尾款給開發(fā)商。這樣，購房者的利益得到了充分的保障。

　　美國的住房，絕大部分以現(xiàn)房限售為主，但也有少部分預售，美國的預售，購房者甚至有權參與房屋的設計等等，在資金監(jiān)管上也是一樣的�，F(xiàn)在中國很多人到美國買房，一些騙子中介要求把全款給他們的賬戶，記住，這是違法的，肯定是騙子!

　　中國的預售制度，不僅把資金監(jiān)管環(huán)節(jié)淡化了，還把購房者利益的保障全部省略了，只剩下“預售”這個殼。中國的住房預售制度最大特點有兩個：一是在交房之前購房者就支付全款，二是購房者的預付款最初不是交給第三方監(jiān)管，而是直接交給開發(fā)商。雖然后來在資金監(jiān)管上，也實行了所謂的第三方監(jiān)管，但和香港的嚴格監(jiān)管比起來，仍然是形同虛設。所以，大家會發(fā)現(xiàn)，我們在學其他人的做法的時候，都是把不好的先學過來，把好的很少引進.中國預售制度這樣設計的結(jié)果是：

　　第一，購房者不論是全款買房，還是貸款，都是一次性把款交給開發(fā)商的，而房子什么時候拿到呢，一般都是三年之后。這等于，購房者提前三年把購房款給了開發(fā)商，如果貸款，提前三年開始背負銀行利息。而開發(fā)商呢，不僅提前三年拿到了開發(fā)的所有成本，而且提前三年拿到了賣房的所有利潤。就此而言，這是真正的空手套白狼的游戲。

　　第二，在一次性將購房款交給開發(fā)商的情況下，不僅資金的安全沒有保障。很多開發(fā)商將購房款用于別的投資項目，并且多個項目同時開盤，同時收取預付款和銀行的信貸資金，還拿去炒地，繼續(xù)推高地價。這等于是，開發(fā)商拿著購房款不斷在各個環(huán)節(jié)加杠桿。如果房地產(chǎn)形勢逆轉(zhuǎn)，一些高杠桿的開發(fā)商很可能資金鏈斷裂，購房者可能不僅拿不到房子，購房款都可能出問題。

　　其三，房子質(zhì)量根本無法保障。很多地方對于預售根本沒有硬性的標準，一些地方只是挖了個坑，就開始預售的情況比比皆是。最后房子建成什么樣，購房者根本沒有任何博弈的空間。至于故意拖延交房時間，占用購房者的資金，基本成為行業(yè)的潛規(guī)則。

　　第四，即使后來，對購房者的預售款有了所謂的第三方賬戶，但這個第三方賬戶仍然形同虛設，并不對房屋質(zhì)量，購房者的利益承擔任何監(jiān)管職責。