海南現(xiàn)房銷售制度 海南現(xiàn)房銷售制度詳細(xì)內(nèi)容解讀

　　中國住房預(yù)售制度的缺陷是導(dǎo)致現(xiàn)在很多地方出現(xiàn)嚴(yán)重的質(zhì)量糾紛的根子。這個制度，除了開發(fā)商支持，沒有人支持。取消這個制度，會嚴(yán)重影響開發(fā)商的利益。住房預(yù)售等于是開發(fā)商從購房者和銀行那里獲得了一筆巨額的并且將風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給購房者和銀行的無息資金，等于提前兌現(xiàn)了項目利潤，并且至少獲得了三年的資金使用權(quán)，這幾乎成為中國很多開發(fā)商主要的融資方式，一旦取消，開發(fā)商的融資成本大增，等于需要用其他途徑獲得資金，而這需要很高的成本。

　　這筆帳，開發(fā)商算的比誰都清楚。每一次一旦討論取消，開發(fā)商都會群起而攻之，他一定會告訴你，這樣會讓很多開發(fā)商立即破產(chǎn)，或者告訴你，這樣會推高房價，因為供應(yīng)減少了。

　　但事實上，正如我之前所言，不要擔(dān)心中國的開發(fā)商破產(chǎn)。中國的開發(fā)商是太多了，不是太少了，開發(fā)商企業(yè)全國十萬家，很多都是玩空手套白狼，沒有開發(fā)能力，只圈地，房子質(zhì)量也無法保障，這樣的開發(fā)商出局是好事不是壞事，我曾提出，80%的開發(fā)商應(yīng)該死去。

　　這樣，土地資源會真正集中到好的開發(fā)商手中，預(yù)售導(dǎo)致的杠桿也會降低，房價快速上漲的因素就會少一個。中國有多少人反對高房價，但是，反對也要講究技術(shù)含量，要反對到點子上。預(yù)售制，是最該反對，是最該呼吁早點廢除的。

　　但是，我也是事實上告訴大家，在開發(fā)商強(qiáng)烈反對的情況下，預(yù)售在短期內(nèi)很難取消!這是中國房地產(chǎn)市場博弈的基本面決定的，購房者并沒有多少話語權(quán)。而且，取消預(yù)售最好的時機(jī)，應(yīng)該是房價處于上漲周期的時候，就目前房地產(chǎn)的趨勢看，房價短期內(nèi)上漲的周期基本結(jié)束，過去三年累積的高杠桿已經(jīng)讓很多開發(fā)商面臨資金壓力問題。

　　房價在未來兩年下跌的風(fēng)險遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于上漲的風(fēng)險，未來兩年將會成為房地產(chǎn)最困難的兩年。在這種情況下，取消預(yù)售的概率很小。所以海南這次在文件里面雖然提到要推行現(xiàn)房銷售，但也明確規(guī)定是，文件出臺以后新拿地的項目，才實行現(xiàn)房銷售。至于現(xiàn)在的存量土地項目，仍然實行預(yù)售。呵護(hù)意圖還是比較明顯的。

　　既然只有新拿地的項目，才實現(xiàn)現(xiàn)房限售，對整個海南房地產(chǎn)市場的影響就極為有限，因為在海南的開發(fā)商，土地儲備都足夠開發(fā)很多年。當(dāng)然，海南能夠率先出臺這樣的政策，我堅決支持。現(xiàn)房限售，一定會成為中國房地產(chǎn)市場95%以上的項目的限售方式，預(yù)售只適用于需要個性化定制的別墅等高端產(chǎn)品。開發(fā)商雖然反對取消預(yù)售很多年了，但取消，是大勢所趨，開發(fā)商也要有充分的心理準(zhǔn)備。