486家房企申請破產(chǎn) 房產(chǎn)行業(yè)凜冬將至

　　房企在各顯神通嘗試各種方式融資，包括高成本信托融資、高利率發(fā)債、上市、發(fā)行理財產(chǎn)品、尋求ABS（資產(chǎn)支持證券化）融資、設(shè)立基金和融資公司、賣資產(chǎn)緩解資金壓力等。這些高成本融資方式是否可持續(xù)，哪些公司將在激烈競爭中成為贏家、哪些會被淘汰？

　　信托

　　在本輪房地產(chǎn)調(diào)控中，銀行在強監(jiān)管下收緊給予房地產(chǎn)的貸款融資，信托逐漸成為房企融資的新寵。中國信托業(yè)協(xié)會9月份的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2019年2季度末，投向房地產(chǎn)的信托資金余額2.93萬億元，占比15.38%，較2019年1季度末上升0.63個百分點，位于信托資金投向領(lǐng)域的第二位。

　　從5月中旬銀保監(jiān)會發(fā)布的23號文，到7月初，銀保監(jiān)會對部分房地產(chǎn)信托業(yè)務增量過大的信托公司開展約談警示，再到7月末中共中央政治局提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段” ，房地產(chǎn)政策面持續(xù)高壓。然而，房地產(chǎn)信托業(yè)務增量仍然保持一定的高速勢頭。

　　圖表1：2015年Q1—2019年Q2季度信托資產(chǎn)投向及其占比

　　單位：%,億元 資料來源：中國信托業(yè)協(xié)會

　　上海信托網(wǎng)聯(lián)合創(chuàng)始人付鵬啟表示，原來傳統(tǒng)信托業(yè)務主要是集中于房地產(chǎn)和基建，信托業(yè)務下半年以來逐漸傾向于國企和地方融資平臺。他表示，對于絕大部分信托公司，目前只愿意投給央企、國企、百強名單內(nèi)的房企。“頭部房企的信托融資成本反而降了，大家都在躲風險，央企比如金茂等撿了不小的便宜。”

　　信托業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務規(guī)模在收縮，但房企仍在以更高的費率來換取信托融資。據(jù)付鵬啟介紹，行業(yè)內(nèi)沒有統(tǒng)一的標準測算信托融資成本平均上升的幅度， 但是大致分為三類：央企一般傾向于使用低成本的銀行貸款，信托利率始終不高；頭部房企如恒大、融創(chuàng)的信托利率大概在10-12%；Top 50到Top 100的房企則融資成本在12-13%之間。百強末的融資成本大約在13-15%。