486家房企申請破產(chǎn) 房產(chǎn)行業(yè)凜冬將至

2019-12-23 10:16:44來源：四海網(wǎng)綜合

　　瀚米咨詢聯(lián)合創(chuàng)始人及總裁余健也分類出大致以上三個(gè)區(qū)間，但是他測算的三類的信托融資成本分別略微高1-2%，以上三大類大致分別呈現(xiàn)12-13%，13-15%和15-18%的融資成本遞增趨勢。

　　11月5日在離岸債券市場，負(fù)債率接近130%的藍(lán)光發(fā)展被傳信托產(chǎn)品違約，導(dǎo)致其美元債價(jià)格當(dāng)天下跌約兩個(gè)點(diǎn)。公司隨后開投資者電話會議，否認(rèn)相關(guān)傳聞，公司代表在回應(yīng)投資者時(shí)表示，公司信托融資成本今年上升約1%到11%。而付鵬啟表示，藍(lán)光的融資成本約在12%左右，其信托產(chǎn)品延期的可能性存在，信托一般傾向于不對外公布地產(chǎn)公司的信托貸款未兌付，為防止地產(chǎn)公司無法進(jìn)行再融資。

　　瀚米咨詢聯(lián)合創(chuàng)始人及總裁余健向記者表示，未來房企信托融資將近3萬億的盤子里面，大公司可能會拿到更多的額度，會像房地產(chǎn)銷售一樣，更多向頭部企業(yè)融資。他表示，房企信托融資的整體成本都在上升，頭部企業(yè)融資成本大概上升100-200基點(diǎn)。雖然信托監(jiān)管的收緊導(dǎo)致的頭部集中效應(yīng)的確令大房企更容易拿到信托融資，但是也逐漸呈現(xiàn)分化的趨勢。

　　余健認(rèn)為，一些信托公司基于減少風(fēng)險(xiǎn)敞口的考慮，也許會減少給像頭部企業(yè)如融創(chuàng)、恒大、碧桂園的融資，而另外的信托公司可能會放棄一些小的房企，選擇只跟大企業(yè)合作，因?yàn)樗麄凅w量比較大，愿意付比較高的融資成本，能滿足信托機(jī)構(gòu)對于利差的要求。而像萬科、中海和華潤等財(cái)務(wù)狀況更優(yōu)的房企，則基本用不到信托融資，因?yàn)樗麄冇懈嗟妮^低成本的融資渠道，比如獲取銀行貸款。

　　發(fā)債

　　滾動(dòng)發(fā)債，近年來逐漸成為房企延續(xù)資金生命線的主要途徑之一。

　　2019年1月和2月，當(dāng)代置業(yè)以15.5%的利率發(fā)行2020年到期的總共3.5億美元綠色優(yōu)先票據(jù)。當(dāng)代置業(yè)公告稱，款項(xiàng)將用于為現(xiàn)有債務(wù)再融資，二月份款項(xiàng)將為現(xiàn)有離岸債務(wù)再融資及為在岸項(xiàng)目開發(fā)融資。

　　位于香港的固定收益分析師和交易員王先生表示，在境內(nèi)信托貸款監(jiān)管收緊后，房企就加大海外發(fā)債規(guī)模；雖然發(fā)改委年中發(fā)文，限制房地產(chǎn)企業(yè)的新發(fā)海外債只能用來置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù)，但是房企還是能用之前獲得的額度在海外發(fā)債。

　　另外，房企從去年起愈發(fā)青睞高成本的永續(xù)債。今年下半年，華夏幸福至少發(fā)行85億元永續(xù)債，利率為9.5%-12%。而早于2018年，保利地產(chǎn)（600048.SH）、中建國際（3311.HK）、光明地產(chǎn)（600708.SH）、越秀集團(tuán)等房企紛紛轉(zhuǎn)向永續(xù)債進(jìn)行資金補(bǔ)充。

　　所謂永續(xù)債，即無到期日期、按期支付債息直到永遠(yuǎn)的債券，這類債券大多可贖回。

　　筆者采訪的多位地產(chǎn)業(yè)界和債券市場專業(yè)人士表示，永續(xù)債成本比較高，隨著時(shí)間拉長，利率會升高。雖然永續(xù)債可以不算進(jìn)財(cái)報(bào)里的負(fù)債率，但信用機(jī)構(gòu)仍然把永續(xù)債歸為評級考慮范圍內(nèi)的債務(wù)，從而影響其信用評級。

　　國內(nèi)某頭部評級公司地產(chǎn)分析師對筆者分析道，境內(nèi)永續(xù)債目前比同期限的中票融資成本高出約100個(gè)基點(diǎn)，雖然永續(xù)債是比較理想的融資方式，但發(fā)債途徑不通暢。因監(jiān)管和多個(gè)利益方（公司、會計(jì)師事務(wù)所等）對條款的要求不能達(dá)成一致，房企的很多永續(xù)債無法發(fā)行。

　　房企高利率發(fā)債的弊端逐漸顯現(xiàn)，未來兩年償債壓力尤其大。中國指數(shù)研究院（中指院）的數(shù)據(jù)顯示，2019年房地產(chǎn)行業(yè)需償還的債券規(guī)模為4994.5億元，到2020年，這一規(guī)模將上漲至6513.4億元，并于2021年接近萬億元。而坊間關(guān)于私募債逾期且被列入禁投池的傳聞不斷。11月5日，風(fēng)財(cái)訊報(bào)道，融信中國發(fā)行的三只私募債被納入 “禁投池”(即把不符合投資規(guī)則的債券歸入禁止投資的池子)，且公司出現(xiàn)貸款逾期、實(shí)控人遭約談。融信中國隨后發(fā)布澄清聲明，否認(rèn)以上傳聞。10月末，廣東頤和地產(chǎn)被***，發(fā)行的“17頤和01”和“17頤和04”兩只私募債因未能按期足額償付部分本金和利息，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

　　標(biāo)普全球評級信用分析師黃馨慧表示，2020年中資房地產(chǎn)將有接近30億美元境外債到期，境內(nèi)人民幣債券到期量接近65億美元。她認(rèn)為，基于較大的市場需求，且投資者對中國房地產(chǎn)市場的行業(yè)前景更加樂觀，明年境外美元債到期兌付應(yīng)該不會有太大風(fēng)險(xiǎn)。

　　圖表3：2020-2022中資房地產(chǎn)公司在岸和離岸人民幣債券到期量